مشاوران‌املاک از توقف معاملات زمین و ملک کلنگی خبر می‌دهند
روند خرید و فروش زمین‌خام و ملک‌کلنگی در شهر تهران به شدت افت کرده است. این وقفه معاملاتی نه از سوی خریداران به‌خاطر انتظار ناشی از کاهش قیمت، بلکه از جانب مالکان تحت تاثیر «ارزانی اتفاق افتاده»، به‌وجود آمده است.
به گزارش پایگاه خبری بانکداری الکترونیک هم‌اکنون نوعی احتکار در بازار زمین در حال شکل گرفتن است که مشاوران املاک در این باره می‌گویند، کاهش شدید قیمت زمین عامل احتکار می‌تواند باشد.
طبق آمار رسمی که به‌تازگی منتشر شده، ارزش معاملاتی هر متر مربع زمین در تهران 63 درصد کاهش پیدا کرده است. هم‌اکنون متوسط قیمت هر متر زمین در شهر تهران یک میلیون و 400 هزار تومان است که این نرخ بین 500 هزار تا 4 میلیون و 700 هزار تومان در نوسان است. براساس اطلاعاتی که سامانه رهگیری معاملات املاک اعلام کرده، در سال 88 حدود 400 فقره خرید و فروش زمین در شهر تهران انجام شده است.
در حال حاضر طبق گفته مشاوران املاک، بازار زمین در تهران کاملا در رکود معاملاتی قرار دارد که عامل این رکود مالکان زمین هستند که به دلیل کاهش شدید قیمت زمین، از فروش املاک خود فعلا منصرف شده‌اند.
این در حالی است که در مناطق فرسوده و جنوبی پایتخت، تمایل به فروش ملک کلنگی در حد قابل قبولی وجود دارد.
برخی بنگاه‌های مسکن در این مناطق، تسهیلات تشویقی دولت و شهرداری برای ساخت‌وساز در بافت‌های فرسوده را عامل محرک بازار زمین می‌دانند که باعث شده صاحبان املاک کلنگی از محل عرضه زمین با سازنده‌ها شراکت کنند. به این ترتیب در بافت‌های فرسوده نیز زمین به آن شکل خرید و فروش نمی‌شود.
رفتار دوگانه در بازار املاک کلنگی
به گزارش دنیای‌اقتصاد، این روزها بازار املاک کلنگی از لحاظ رونق و رکود در یک وضعیت تقریبا بینابین به سر می‌برد. از یک طرف در برخی از محله‌ها چشم‌انداز رونق مسکن در سال جاری باعث شده است تا سازندگان به سمت خرید واحدهای کلنگی روی آورند. این عده با اتکا به اظهارات اخیر مسوولان که می‌گویند قیمت‌ها در بازار مسکن در سال پیش رو تثبیت می‌شود به خرید ملک کلنگی روی آورده‌اند تا از رهگذر ثبات بازار مسکن، ساخت‌وساز کنند و به سود مورد نظر خود دست یابند.
عده‌ای دیگر نیز البته از بیم افزایش تورم انتظاری ناشی از اجرای طرح هدفمند شدن یارانه‌ها به سمت خرید املاک کلنگی روی آورده اند و به‌رغم اینکه بازار مسکن فعلا در وضعیت مطلوب به سر می‌برد با این تصور که قیمت‌ها ممکن است افزایش یابد، تصمیم عاجل به خرید گرفته‌اند.
رونق ساخت‌وساز در بافت‌های فرسوده
در شرایط فعلی عمده‌ترین محله‌هایی که از مصادیق رونق بازار املاک کلنگی است، می‌توان به بافت‌های فرسوده اشاره کرد که به دلیل وساطت دولت و شهرداری در پرداخت تسهیلات ویژه به صاحبان این نوع از املاک، رونق گسترده به این بازار آمده است.همچنین منطقه سعادت‌آباد و نازی‌آباد از جمله مناطقی هستند که رونق نسبی را در این خصوص تجربه می‌کنند که علت آن هم بیش از هر چیز ترس ناشی از افزایش قیمت‌ها عنوان شده است.
اما در این بین سازنده‌هایی نیز هستند که از خرید املاک کلنگی طفره می‌روند و با این رفتار خود دورنمایی از رکود به بازار املاک کلنگی تحمیل می‌کنند که آنها نیز منطق خاص خود را دارند.
این عده با این تصور که قیمت‌ها ممکن است در بازار مسکن روند نزولی داشته باشند، خرید خود را به آینده موکول می‌کنند، آنها به تصور خود به دنبال کسب سود حداکثری هستند و به امید کاهش قیمت‌ها فعلا در انتظار به سر می‌برند.
در همین حال شرایط مالکان نیز در تعیین وضعیت بازار املاک کلنگی بی‌تاثیر نیست. از آنجا که صاحبان این املاک جزو افراد به اصطلاح سنتی هستند، حاضر به فروش ملک خود یا معاوضه آن با ملک دیگری نیستند؛ چرا که تعلق خاطر به محله ای که در آن زندگی می‌کنند از جمله موانع بازدارنده در فروش املاک آنها است.
علاوه بر این کاهش حجم املاک کلنگی به صورت محدود در برخی از محله‌ها نظیر جوادیه نیز از جمله دیگر اتفاقات جدید در بازار این نوع از املاک است؛ به طوری که بعضا تا مترمربعی 100 هزار تومان افت قیمت رخ داده است که علت آن هم نامرغوب بودن این نوع از املاک است؛ چرا که احتمال عقب‌نشینی در آنها بسیار زیاد است.
رواج ساخت‌وسازهای مشارکتی
یک مشاور املاک فعال در خیابان نارمک در رابطه با وضعیت معاملات ملک‌های کلنگی این منطقه اظهار کرد: بازار معاملات ملک‌های کلنگی در این محدوده نزدیک به 18 ماه است که راکد باقی مانده و قیمت‌های فعلی در بازار نسبت به قیمت‌های ابتدای سال تغییری نکرده است. در شرایط فعلی اکثر سازنده‌ها ترجیح می‌دهند به‌طور مشارکتی با مالک ساخت‌وساز کنند یا اینکه مالکان راغب به تعویض ملک‌های کلنگی خود با واحدهای نوساز هستند.
کاهش قیمت‌های املاک کلنگی
بنگاهدار دیگری از کاهش قیمت ملک‌های کلنگی در محله جوادیه در مقایسه با 12 ماه گذشته خبر داد و گفت: در جوادیه سازندگان زیادی برای خرید ملک کلنگی مراجعه می‌کنند؛ اما به علت نبود ملک‌های مرغوب دست به خرید نمی‌زنند؛ زیرا آنها به دنبال ملک‌هایی با گذر استاندارد و بدون عقب‌نشینی هستند؛ اما چنین ملک‌هایی به ندرت پیدا می‌شوند و به علت کسادی بازار مسکن قیمت هر مترمربع ملک کلنگی 100 هزار تومان افت کرده است.
شاه مرادی، مشاور املاکی در منطقه تهرانسر به «دنیای‌اقتصاد» گفت: در گذشته در محدوده تهرانسر اصلی متراژ اکثر خانه‌های ویلایی بین 500 تا 1000 مترمربع بود که با گذشت زمان این واحدهای ویلایی به آپارتمان‌های متراژ بزرگ تبدیل شدند و اکنون به علت آپارتمان‌سازی در گذشته، ملک‌های متراژ‌های بزرگ در این محدوده به اتمام رسیده است به همین خاطر این روزها ساخت‌وساز در ملک‌های کوچک از نظر سازنده‌ها توجیه اقتصادی ندارد و با توجه به این مساله افراد سازنده کمتر به ساخت‌وساز می‌پردازند.
شهرداری مشکل‌آفرین است
اعمال محدودیت‌هایی از سوی شهرداری برای ارائه جواز ساخت به سازنده‌ها یکی از علت‌هایی است که باعث رکود ساخت‌وساز شده است، این خبری است که بنگاهداری واقع در خیابان زعفرانیه به خبرنگار «دنیای‌اقتصاد» گفت و در ادامه افزود: براساس مجوزهای وزارت مسکن و نوسازی، شهرداری برای ارائه جواز ساخت به سازندگان یکسری محدودیت‌هایی اعمال می‌کند که این مساله باعث شده تا برخی از سازنده‌ها با موانعی مواجه شوند و کار ساخت‌وساز به تعویق بیافتد.
از طرف دیگر بنا به گفته این مشاور املاک قیمت ملک‌های کلنگی در 2 هفته اخیر افزایش جزئی یافته است.
این روزها اکثر خریداران و فروشندگان در بازار مسکن به دنبال بیشترین سود هستند، در این بین میرزاده، بنگاهداری در خیابان انقلاب در رابطه با این موضوع اظهار کرد: در حال حاضر اکثر سازنده‌ها با توجه به شرایط فعلی بازار مسکن، میزان سود حاصل از ساخت‌وساز را محاسبه می‌کنند و به این نتیجه می‌رسند که موقتا فعالیت خود را تعطیل کنند؛ زیرا هنگامی که وضعیت کنونی بازار و هزینه ساخت را در نظر می‌گیرند متوجه می‌شوند در آخر کار با نبود رونق در بازار سود چشمگیری حاصل نخواهد شد.
توقع کسب سود 200 درصدی
در این بین اکثر سازنده‌ها در محدوده بلوار کشاورز همچین طرز فکر مشابهی دارند؛ به‌طوری که یک مشاور املاک فعال در این منطقه از توقع بیش از حد سازنده‌ها خبر داد و گفت: این روزها سازنده‌ها به دنبال سود 200 درصدی هستند و به حق معمول خود راضی نیستند.
مشاور دیگری بازار خرید و فروش ملک‌های کلنگی در منطقه سعادت آباد را با رونق توصیف کرد و علت رونق را نگرانی خریداران از تورم قیمت در سال بعد اظهار کرد. وی افرود: نزدیک به 2 ماه است که خرید و فروش ملک‌های کلنگی از رونق جزئی برخوردار است که همین مقدار رونق در مقایسه با قبل جای امید دارد و از علت‌های اصلی استقبال از این بازار را غلبه بر نگرانی افزایش قیمت در سال جاری می‌توان دانست و بدین جهت قیمت ملک کلنگی در سعادت آباد با رشد بسیار کمی همراه بوده است.
در منطقه میرداماد نیز اکثر خریداران بعد از مدت‌ها که قیمت در بازار مسکن متغیر بود اعتماد کردند و به ثابت شدن قیمت‌ها پی بردند و حال تصمیم به خرید گرفته‌اند. تاج‌دار، بنگاهداری در خیابان میرداماد به خبرنگار دنیای‌اقتصاد گفت: بازار ملک کلنگی تا 2 ماه گذشته راکد بود؛ اما حال، زمان کوتاهی است که با استقبال خوبی همراه شده است و دلیل آن را می‌توان ثبات و عدم امکان نزول قیمت در بازار مسکن بیان کرد.
در منطقه نازی آباد افراد بومی بیشتر از سازنده‌ها تمایل به خرید ملک‌های کلنگی دارند. مشاور فعالی در بازار مسکن نازی‌آباد در رابطه با اکثریت مشتریان ملک‌های کلنگی گفت: اکثر ساکنان این منطقه از قدیم در ملک‌های شخصی زندگی می‌کردند و اکنون آپارتمان نشینی برای آنها دشوار است و به همین دلیل سکونت در ملک کلنگی را به سکونت در آپارتمان ترجیح می‌دهند و از سوی دیگر بیشتر ملک‌های کلنگی متراژ کوچک هستند که ساخت‌وساز آنها طبق اظهارات سازنده‌ها، سود دلخواه را ندارد.
از دیده مشاوران املاک هم اکنون در منطقه پونک بیشتر خریداران ملک کلنگی تصمیم به خرید ندارند؛ زیرا منتظر هستند تا قیمت مسکن باز هم کاهش یابد. اما از طرف دیگر در منطقه ونک خرید و فروش ملک کلنگی در راه رونق است؛ چراکه عواقب اجرای هدفمند کردن یارانه‌ها در سال جدید باعث شده تا سازنده‌ها فرصت را برای خرید ملک کلنگی غنیمت بشمارند تا بیشترین سود را نصیب خود
کنند.
در برخی از مناطق جنوبی تهران که خریداران از توانایی مالی کمی برخوردار هستند، گاهی اوقات برخی از تصمیم گیری‌های دولت باعث می‌شود تا وضعیت بازار مسکن تضعیف شود؛ برای مثال تیموری یک مشاور املاکی در منطقه عبدل آباد، درباره این موضوع اظهار کرد: طرح مسکن مهر باعث شد تا اغلب خریداران برای خانه دار شدن در این طرح ثبت نام کنند و به این دلیل بازار مسکن از خریداران خالی شد حال با این وضعیت سازنده‌ها دیگر امید و هدفی برای ساخت‌وساز ندارند؛ چراکه بازار کمترین تعداد مشتری هم ندارد.
برخی از مالکان از آینده ای که اجرای طرح هدفمند کردن یارانه‌ها نصیب بازار اصناف مختلف خواهد کرد قصد سوء استفاده را دارند؛ چراکه یکی از بنگاهداران واقع در خیابان یوسف آباد اعلام کرد: اگر تا یک ماه گذشته 100 درصد مالکان فروشنده بودند؛ اما حال فقط 50 درصد آنها فروشنده هستند. دلیل کاهش تعداد فروشندگان اجرای هدفمند کردن یارانه‌ها و زمزمه احتمال گرانی مسکن است با این حساب برخی از مالکان دست از فروش ملک خود کشیده‌اند.
منبع:دنیای اقتصاد