بازار «زمین» در تهران داغ شد

به گزارش پایگاه خبری بانکداری الکترونیک انبوه‌سازان که همه ساله در آخرین فصل سال برای خرید زمین اقدام می‌کنند، از دو هفته پیش جست‌وجو در مناطق مختلف تهران را شروع کرده‌اند تا در رقابتی که امسال بین خریداران زمین به‌وجود آمده، بتوانند «قطعات‌بکر» را تصاحب کنند.

دلالان بازار زمین می‌گویند، پیش‌بینی تداوم رونق ساخت‌وساز در سال آینده از یک‌سو و برنامه دولت برای ساخت مسکن‌مهر روی زمین‌ملکی از سوی دیگر، تقاضای فعلی در بازار زمین را افزایش داده است.

فعالان ساختمانی با اطلاع از پایان واگذاری زمین 99ساله، تصمیم دارند با کمترین هزینه، زمین تهیه کنند و برای این هدف، خرید املاک کلنگی را در اولویت قرار داده‌اند.

گزارش «دنیای‌اقتصاد» از اوضاع بازار زمین حاکی است: خریداران زمین شامل انبوه‌سازان و بسازوبفروش‌ها به دلیل چهار مزیت املاک‌کلنگی که مهم‌ترین آن «مشارکت در ساخت به جای پرداخت پول‌نقد» است، تمایلی به خرید زمین‌خام ندارند، اما در مقابل، فروشنده‌های این بازار عمدتا شامل مالکان زمین‌های خالی هستند که به جای مشارکت، دریافت نقدی ارزش زمین را مطالبه می‌کنند.

این ناهماهنگی بین عرضه و تقاضا باعث شده قیمت‌ زمین نسبت به سال گذشته حدود 40 درصد افزایش پیدا کند که این نرخ رشد دو برابر نرخ رشد قیمت مسکن در همین مدت بوده است.

انبوه‌سازان با اشاره به رشد قیمت و محدودیت‌های موجود در این بازار، خرید زمین را سخت‌تر از ساخت‌وساز عنوان می‌کنند.

در بین مناطق مختلف، جنوب تهران بیشترین تقاضا برای خرید زمین تحت‌تاثیر مشوق‌های نوسازی بافت ‌فرسوده را به خود اختصاص داده در حالی‌که بیشترین عرضه زمین، در غرب و شمال شهر در جریان است. دلالان زمین متوسط قیمت زمین در تهران را بین 5/3 تا 4 میلیون تومان به ازای هر متر مربع اعلام می‌کنند.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد» این روزها بازار زمین با تقسیم شدن به دو بخش زمین‌های خام و املاک کلنگی از ویژگی‌های متفاوتی برخوردار شده و هر یک از این زمین‌ها به نوعی بازار خاص خود را پیدا کرده‌اند. از سوی دیگر بررسی‌ها از بازار این املاک نشان می‌دهد املاک کلنگی به دلایلی همچون بهره‌مندی از تراکم تشویقی، موقعیت خاص درون‌شهری و واقع‌شدن اغلب زمین‌های خام در خارج از حریم‌شهری، کاهش مالیات و عوارض ناشی از نقل و انتقال این املاک، با استقبال زیادی رو‌به‌رو شده طوریکه این زمین‌ها در بازار زمستانه امسال در مقایسه با زمین‌های خام از جایگاه ویژه‌ای برخوردار شده‌اند.

شمال تهران حداقل متری 4 میلیون

یکی از مشاوران املاک فعال در شمال تهران با اشاره به رونق بازار زمین در مناطق شمالی‌شهر به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کرد: با توجه به افزایش درصد صدور پروانه ساختمانی، میزان معاملات در بازار زمین افزایش یافته است. وی استقبال انبوه‌سازان از خرید و فروش زمین را مطابق سال گذشته عنوان کرد و گفت: در حال حاضر قیمت زمین نسبت به املاک کلنگی ارزان‌تر اما استقبال متقاضیان از آن کمتر است.

این مشاور املاک افزود: همچنین بیشتر متقاضیان بازار زمین ترجیح می‌دهند از طریق مشارکت در ساخت سود بیشتری کسب کنند.

وی با بیان اینکه بیشتر مراجعان بازار زمین در حال حاضر فروشندگان و عرضه‌کنندگان هستند، اظهار کرد: در حال حاضر قیمت هر متر مربع زمین در مناطق شمالی شهر تهران از 4 میلیون تا 7 میلیون تومان متغیر است.

بورس املاک فاقد سند در غرب

اما مشاور املاک دیگری در غرب تهران با اشاره به سطح پایین معاملات خرید و فروش زمین در این منطقه نسبت به سال‌های قبل گفت: ترس متقاضیان از خرید زمین به دلایلی همچون فراوانی املاک اوقافی و فاقدسند و همچنین زمین‌های مجهول‌المالک عمده‌ترین دلیل کاهش استقبال از معاملات زمین در مناطق غربی تهران است.

وی با بیان اینکه در حال حاضر بیشترین تمایل سازنده‌ها به معامله املاک کلنگی است، خاطرنشان کرد: اعطای تسهیلات نوسازی و برخی معافیت‌ها در پرداخت مالیات و عوارض برای این املاک باعث شده است حدود 80درصد معاملات زمین در زمستان جاری در محدوده بافت‌های کلنگی و فرسوده صورت بگیرد.

این مشاور املاک افزود: از سوی دیگر هم‌اکنون 40درصد از مشتریان بنگاه‌های املاک غرب تهران به دنبال فروش زمین و 60 درصد باقیمانده در پی مشارکت در ساخت هستند.

وی متوسط قیمت زمین در این مناطق را بسته به موقعیت آن از یک‌میلیون تا دو میلیون و 500 هزار تومان متغیر اعلام کرد.

ترفند جدید برای فرار از مالیات زمین

مشاور املاک دیگری که در مناطق شرقی تهران فعالیت می‌کند با بیان اینکه در حال حاضر به دلیل فقدان زمین در این مناطق، انبوه‌سازان بیشتر به سمت مناطق حاشیه‌ای همچون رودهن و بومهن هجوم آورده‌اند، به ترفند جدید مالکان برای فرار از عوارض و مالیات‌های مربوط به زمین اشاره کرد.

وی توضیح داد: در حال حاضر به دلیل اینکه میزان مالیات و عوارض ساخت‌وساز در املاک کلنگی کمتر است و این املاک مشمول برخی موارد تشویقی و معافیت‌ها می‌شوند مالکان با دیوارکشی در اطراف زمین‌های خود این املاک را به عنوان ملک کلنگی معرفی می‌کنند.

این مشاور املاک خاطرنشان کرد: در مناطق شرقی تهران عمدتا مالکان در پی فروش زمین خود هستند و بخشی از آنها در صورتی که مشتری دست به نقد نداشته باشند، اقدام به مشارکت در ساخت می‌کنند.

وی افزود: در حال حاضر عمده‌ترین مراجعه‌کنندگان به بازار زمین فروشنده‌ها هستند.

به گفته وی میانگین قیمت زمین در این مناطق 3 میلیون تومان برای هر مترمربع است.

فروشنده واقعی نداریم

یکی دیگر از مشاوران املاک فعال در جنوب تهران با بیان اینکه بازار زمستانه زمین در سال جاری به شدت تحت تاثیر وضعیت عرضه و تقاضا قرار گرفته است، به «دنیای‌اقتصاد» گفت: در حال حاضر فروشنده واقعی در بازار زمین جنوب شهر وجود ندارد و مالکان بیشتر به قصد ارزشیابی و اطلاع از قیمت روز املاک خود به بنگاه‌ها مراجعه می‌کنند.

وی نوسانات در بازار ارز و سکه را عامل مهمی در ایجاد شرایط رکود عنوان کرد و افزود: اغلب مراجعات بیشتر برای فروش آپارتمان است و عرضه زمین و املاک کلنگی تقریبا در حد ناچیزی است.

این مشاور املاک قیمت هر مترمربع زمین در جنوب شهر تهران را بین 2 تا 5 میلیون تومان عنوان کرد.

40 درصد افزایش قیمت زمین

در همین زمینه بیت‌ا… ستاریان کارشناس مسکن با اشاره به افزایش 40 درصدی قیمت زمین از ابتدای سال تاکنون اعلام کرد: با نزدیک شدن به روزهای پایانی سال، بازار املاک کلنگی روز به روز داغ‌تر می‌شود.

وی محدودیت زمین در مناطق شهر تهران و تسهیلات تشویقی همچون مجوز احداث یک طبقه مازاد بر تراکم معمول را مهم‌ترین دلیل استقبال متقاضیان از املاک کلنگی عنوان کرد و افزود: کامل بودن اسناد و مدارک مربوط به مالکیت املاک کلنگی عامل مهم دیگری است که رونق بازار این املاک را شدت می‌بخشد.

وی در خصوص فراوانی زمین در مناطق مختلف تهران گفت: در حال حاضر منطقه 22 تهران از نظر تعداد زمین، مناطق 14 تا 16 از نظر املاک کلنگی و منطقه یک از نظر املاک کلنگی مناسب برای ساخت مجتمع‌های مسکونی، مناطقی شاخص محسوب می‌شوند.

آپارتمان ارزان شد، زمین نه!

همچنین محمدمهدی مافی انبوه‌ساز فعال در تهران با بیان اینکه افت قیمتی ایجاد شده در بازار مسکن در بازار زمین به چشم نمی‌خورد، افزود: محدودیت زمین درون‌شهری مهم‌ترین عامل گرانی آن محسوب می‌شود.

وی با اشاره به پیچیدگی‌های خاص حاکم بر روند صدور پروانه و سایر عملیات اداری قبل از آغاز به کار، گفت: به رغم تمام این پیچیدگی‌ها در حال حاضر ساخت‌وساز، بسیار آسان‌تر از تهیه زمین است.

مافی افزود: هم‌اکنون بازار معاملات املاک کلنگی برای متقاضیان از جذابیت بیشتری برخوردار است و سازندگان ترجیح می‌دهند با خرید این نوع از املاک، ضمن برخورداری از تسهیلات تشویقی، از فروش قطعی ملک خود به دلیل واقع شدن در مناطق داخل شهری، اطمینان حاصل کنند.