نرخ‌های جدید در بازار مسکن

میانگین قیمت زمین – خانه‌کلنگی- در کل کشور در سال91 به مترمربعی 455 هزار تومان رسید و قیمت هر مترمربع واحدمسکونی در نقاط شهری کشور نیز طی همین سال به مرز یک میلیون تومان نزدیک شد و در سطح 980 هزار تومان ایستاد. در حال حاضر هزینه خرید هر مترمربع زمین با کاربری مسکونی در شهر تهران 7 برابر سایر شهرها است.

گرد و خاکی که سال گذشته در بازار مسکن شهر تهران با بلندشدن نرخ‌ها در سه حوزه خرید آپارتمان، اجاره آپارتمان وخرید زمین به پا شد، انتظار می‌رفت سایر کلانشهرها را هم فرابگیرد و افزایش قیمت ملک را – در سطح کشور- سراسری کند اما اطلاعات رسمی در این باره نشان می‌دهد: نبض‌ قیمت‌ کشوری مسکن در سال91 حداقل 3برابر کندتر از پایتخت بوده است.

گزارش «دنیای‌اقتصاد» از آنچه مرکز آمار ایران در این باره اعلام کرده، حاکی است: نوسانات قیمت زمین مسکونی و همچنین آپارتمان در نقاط شهری کشور در سال گذشته شیب‌دار نبوده و مسیر نوسان قیمت‌ها نه تنها در سال91 که در 4سال متوالی منتهی به آن سال، حالت اعتدال همراه با رشد آهسته خود را حفظ کرده است.

میانگین قیمت زمین – خانه‌کلنگی- در کل کشور در سال91 به مترمربعی 455 هزار تومان رسید و قیمت هر مترمربع واحدمسکونی در نقاط شهری کشور نیز طی همین سال به مرز یک میلیون تومان نزدیک شد و در سطح 980 هزار تومان ایستاد. نتایج مقایسه این دو نرخ با نرخ‌های سال‌های گذشته و همچنین نرخ‌های مربوط به شهر تهران حکایت از اثر قطعی مسکن‌مهر در بازار مسکن دارد.

در حقیقت واگذاری زمین‌های 99ساله در قسمت‌های تقریبا مرغوب در همه شهرها به غیر از تهران در 4سال اخیر باعث شد انبوه‌سازان از خرید زمین برای ساخت مسکن بی‌نیاز شوند و تحت تاثیر کاهش تقاضا در بازار زمین، قیمت آن از تحرک جدی بیفتد.

میانگین 4ساله قیمت زمین در کشور در دولت دهم حدود 23 درصد نسبت به 4ساله دولت نهم کاهش پیدا کرده است طوری که میانگین قیمت زمین در نقاط شهری کشور از متری 434 هزار تومان در 4سال منتهی به پایان87، به متری 330 هزار تومان در 4سال منتهی به 91 رسید.

با این حال در طول 4 سال اخیر، قیمت زمین در کشور در برخی سال‌ها همچون سال89 تا متری 395 هزار تومان افزایش یافت و در نیمه‌اول 91 نیز به متری 455 هزار تومان رسید که با توجه به کمبود شدید قطعات زمین در بازار، چنین افت‌وخیزی طبیعی به نظر می‌رسد. این در حالی است که در شهر تهران، قیمت زمین مسکونی در سال91 به مترمربعی 3میلیون و 200 هزار تومان رسید و در مقایسه با سال قبل از آن، حداقل 50 درصد افزایش پیدا کرد.

این به آن معنا است که در حال حاضر هزینه خرید هر مترمربع زمین با کاربری مسکونی در شهر تهران 7 برابر سایر شهرها است و به ازای یک متر زمین در تهران می‌توان 7 متر زمین در نقاط شهری غیراز پایتخت، خریداری کرد.

همچنین قیمت واحدمسکونی در کل‌کشور نیز معادل یک‌سوم قیمت در تهران است.

در سال91 قیمت کشوری آپارتمان مسکونی فقط 13 درصد نسبت به سال90 رشد کرد، اما در شهر تهران بین 30 تا 52 درصد افزایش یافت.

آنچه در گزارش مرکز آمار ایران درباره 8سال روند افت و خیز قیمت زمین، مسکن و اجاره‌بهای کشوری آمده است، نشان می‌دهد: یکسال پیش از اجرای طرح مسکن‌مهر، یعنی در سال86 قیمت زمین و آپارتمان در کل‌کشور به ترتیب 100 درصد و 67 درصد افزایش یافت.

 همچنین در سال87 یعنی سال قبل از شروع جدی ساخت‌وسازهای مسکن‌مهر نیز قیمت زمین در کشور در بالاترین سطح خود قرار داشت طوری که در این سال میانگین قیمت خانه‌کلنگی در نقاط شهری کشور به مترمربعی 610 هزار تومان بالغ شد. اما در 4 سال بعد نرخ زمین بین 180 هزار تا 455 هزار تومان –به ازای هر مترمربع- در نوسان بوده است و رکورد بیشترین نرخ رشد و بیشترین افزایش قیمت در بازار زمین، به ترتیب به سال‌های 86 و 87 تعلق داشته است.

اجاره‌بها یک‌سوم تهران

اجاره‌بهای واحد مسکونی در سطح کشور طی سال91 معادل یک سوم اجاره‌بها در تهران بود.

این فاصله سه‌برابری بین اجاره‌بها در تهران با کشور، در سال 90 نیز اتفاق افتاده بود.

مرکز آمار ایران میانگین اجاره‌بهای آپارتمان در سال91 در کل کشور را متری 5 هزار تومان – اجاره‌ماهانه- اعلام کرده است. در این سال، میانگین اجاره‌بها در تهران به متری 15 هزار تومان رسید. هر چند اجاره‌بهای کشوری یک‌سوم اجاره‌بهای شهر تهران است، اما نرخ رشد آن هم برای تهران هم برای کشور 50 درصد گزارش شده است.

نرخ رشد قابل‌تامل اجاره‌بها در سطح کشور نشان می‌دهد به‌رغم تحویل بخش زیادی از مسکن‌مهر در شهرها، نرخ‌ها در بازار اجاره سال به سال رو به افزایش است.

پیش‌تر و تا قبل از انتشار این گزارش مرکز آمار ایران، تصور می‌شد جهش اجاره‌بها فقط قسمت شهر تهران است و در سایر شهرها به واسطه افتتاح و واگذاری واحدهای مسکونی‌مهر، اجاره‌بها به حالت تعدیل رسیده است. اما با گزارش جدید مرکز آمار می‌توان تحلیل کرد موجران کماکان به دنبال جبران هزینه‌های زندگی و تورم افسار گسیخته از طریق افزایش نرخ‌های اجاره هستند.

با این حال گزارش مرکز آمار ایران هشداری است به مسوولان بخش مسکن بابت لزوم اجرای طرح اختصاصی و جداگانه برای بازار اجاره‌نشین‌ها.

به بیان ساده‌تر همانطور که کارشناسان مسکن معتقدند، اجرای طرح مسکن‌مهر به تنهایی پاسخگوی تقاضا در بازار اجاره و حلال اجاره‌بها نیست، واقعیت بازار مسکن در یکسال اخیر نیز بر این موضوع صحه می‌گذارد.َ