نوآوری باز چگونه باعث کاهش هزینه‌ها و افزایش ارزش در ساخت و ساز میشود
نوآوری باز اصطلاحی است که برای ترویج ذهنیت عصر اطلاعات به سمت نوآوری استفاده میشود که با ذهنیت پنهان‌کاری و سیو آزمایشگاه‌های تحقیقاتی سنتی شرکت‌ها مخالفت دارد. در این بین بخش مسکن و ساخت و ساز نیز بی‌تأثیر از نوآوری باز نیست و شرکت‌ها، فریلنسرها، مهندسان و دیگر افراد مرتبط با صنعت ساختمان‌سازی در تلاش‌اند تا ایده‌های نوآورانه خود را به این صنعت عرضه کنند تا بهبودی حاصل شود.
به گزارش پایگاه خبری بانکداری الکترونیک، در نوآوری باز موضوع مهم دیگر بانکداری باز است که خود را در بخش املاک و مستغلات نشان می‌دهد تا ساختمان‌سازی. استفاده از تکنولوژی‌های روز به جهت مرتبط کردن بازار املاک و خریدار یا مستأجر به دلیل شرایط امروزی خود از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است.
بانکداری باز می‌کوشد روابط میان فرد وام‌گیرنده و خریدار را با فرد فروشنده و واسط، تسهیل کرده و طرفین را از اعتبار بانکی به سادگی چند کلیک آگاه کند.
بانک‌ها و مؤسسات مالی نیز در بخش مسکن سرمایه‌گذاری می‌کنند و اوراق خود را به این ترتیب بهادارسازی می‌کنند به این ترتیب باید دید که تأثیر آنها بر کل این بازار به چه صورت خواهد بود و دید آیا می‌توانند به افزایش ارزش این بازار کمک کنند یا خیر.
تأثیر نرخهای بالاتر بر پایه‌های بازار مسکن
به‌رغم خطرات منفی ناشی از درگیری روسیه و اوکراین و ناآرامی‌های ژئوپلیتیکی ناشی از آن، نرخهای بلندمدت خزانه‌داری در ایالات متحده افزایش یافته است. این موضوع نشاندهندة موضع قاطعانه‌‌تر فدرال رزرو در واکنش به رشد قویتر و تورم سریع‌‌تر است.
این امر بر مقرون به صرفه بودن تأثیر می‌گذارد و این پتانسیل را دارد که نرخ افزایش قیمت مسکن را نزولی کند؛ اما انتظار می‌رود که تأثیر آن توسط برخی از عوامل کاهش یابد: بیکاری پایین، رشد بالای دستمزدها، و تورم.
چالش جذب نرخهای بالاتر در روند بازار مسکن طی سه ماه گذشته نشان داده شده است. در دوره 3 ماهه بین پایان دسامبر 2021 تا پایان مارس 2022، نرخ وام مسکن 131 واحد پایه از میانگین ماهانه 3/11 درصد به 4/42 درصد افزایش یافت. این افزایش سریع در هزینههای استقراض همزمان با کاهش فروش خانههای در انتظار* بود که نشان‌گر افزایش فروش خانههای موجود است؛ زیرا افزایش قیمت مسکن به آهستگی شروع به کاهش کرده است.
* شاخص فروش مسکن در انتظار (PHSI) یک شاخص ماهانه بازار مسکن است که توسط انجمن ملی مشاوران املاک منتشر میشود. PHSI تعداد فروش‌هایی را نشان می‌دهد که در آن قرارداد امضا شده است؛ اما معامله هنوز بسته نشده است. روند بسته شدن می‌تواند تا دو ماه طول بکشد.
به نظر می‌رسد افزایش نرخ‌ها بر فروش مسکن و افزایش قیمت مسکن تأثیر گذاشته است. در دوره‌های زمانی طولانی‌تر، نرخ وام مسکن ارتباط کمی با تغییرات قیمت مسکن دارد. در واقع، این رابطه اندکی مثبت است، به طوری که نرخهای بهره بالاتر بسیار ضعیف با افزایش قیمت خانه همراه است.
این موضوع نشاندهندة این واقعیت است در حالی که نرخ بهره عامل مهمی در تعیین هزینه وام مسکن، قدرت اقتصاد و بازار کار سالم است، نشاندهندة نرخهای پایین بیکاری نیز است و با این فاکتورها سنجیده میشود و از عوامل مهم در تقاضای مسکن هستند.
از لحاظ تاریخی، کاهش نرخ بیکاری همزمان با تسریع قیمت مسکن است، در حالی که افزایش نرخ بیکاری با رشد آهسته قیمت مسکن یا حتی کاهش قیمت مسکن مرتبط است. پایه‌های اقتصادی قویتر که می‌تواند نرخ بهره را افزایش دهد، نرخ بیکاری را نیز کاهش می‌دهد و معمولاً با رشد سریع درآمد و تورم مرتبط است.
این روندها، هنگامی که با نرخهای پس‌انداز شخصی بالاتری که در بدترین بحران همه‌‌گیری جمع‌‌آوری شده‌‌اند، ترکیب می‌‌شوند، باید به خنثی کردن تأثیر نرخهای بالاتر وام مسکن بر تقاضای مسکن و حمایت از افزایش قیمت مسکن کمک کنند.
نرخ بهره نیز بر هزینه ساخت و ساز تأثیر می‌گذارد. از لحاظ تاریخی، افزایش قیمت مسکن به موازات مسکن تک‌خانواری شروع میشود. دلیل آن نیز این است که به‌رغم هزینههای تأمین مالی بالاتر، قیمت‌های بالاتر سازندگان را وادار میکند تا خانههای بیشتری را توسعه دهند، در حالی که قیمت‌های پایین‌‌تر خانه مانع ساخت و ساز میشود. این عرضه اضافی ممکن است به کندی روند افزایش قیمت مسکن کمک کند.
در کوتاه‌مدت قیمت بدهی می‌تواند نتایج بازار مسکن را تعیین کند که منعکس‌کننده این واقعیت است که بدهی روش اصلی تأمین مالی خرید خانه و ساخت و ساز مسکونی است. با این حال، با تجربه تاریخی‌ای که وجود دارد، انتظار می‌رود که در طول سال آینده رابطه بین نرخ بهره و افزایش قیمت مسکن تحت تأثیر عوامل متعددی قرار گیرد که در جهت‌های مختلف کشیده می‌‌شوند.
در حالی که مقرون به صرفه بودن ممکن است به چالش کشیده شود؛ اما بنیان‌های اقتصادی قوی، همان‌طور که با نرخ پایین بیکاری، رشد قوی دستمزدها، و تورم منعکس میشود، موجب افزایش قیمت مسکن نیز میشود.
این امر ممکن است تا حدی با تولیدات جدید مسکن تک خانواده جبران شود. در حالی که انتظار می‌رود HPA (شاخص افزایش قیمت خانه) نسبت به سطح قوی دو سال گذشته کاهش یابد؛ اما آنهایی که اظهار می‌دارند که مقرون به صرفه بودن، ارزش را به سمت صفر می‌برد، باید به داده‌های تاریخی نگاه کنند.
در دل مسئله
- بدهی معوقه وام مسکن از 3/12 هزار میلیارد دلار در سه ماهه سوم 2021 به 5/12 هزار میلیارد دلار در سه ماهه چهارم 2021 افزایش یافت، در حالی که حقوق صاحبان خانه از 9/26 هزار میلیارد دلار به 28/0 هزار میلیارد دلار افزایش یافت.
- در حالی که بازپرداختهای نقدی به عنوان سهمی از کل دفتر کار افزایش یافته است، حجم بازپرداختهای نقدی نمایندگی در سال گذشته به شدت کاهش یافته است.
- انتشار ناخالص آژانس در فوریه 2022 به طور قابل توجهی کاهش یافت و در مجموع به 190/7 دلار در مقایسه با 248/8 دلار در ماه قبل رسید.
بررسی اجمالی کل بازار
گزارش جریان وجوه فدرال رزرو حاکی از افزایش تدریجی ارزش کل بازار مسکن است که عمدتاً ناشی از رشد سهام مسکن از سال 2012 است. بدهی‌های وام مسکن معوق از 3/12هزار میلیارد دلار در سه ماهه سوم 2021 به 5/12 هزار میلیارد دلار در سه ماهه چهارم 2021 افزایش یافته است، در حالی که کل دارایی خانوارها از 26/9 هزار میلیارد دلار به 28/0 هزار میلیارد دلار افزایش یافت.
ارزش کل بازار مسکن در سه ماهه چهارم سال 2021 به 40/6 هزار میلیارد دلار رسید که 58/9 درصد بیشتر از اوج قبل از بحران در سال 2006 بود. و وام مسکن 3/2 درصد است. حق اول اوراق بهادارسازی‌نشده 26/8درصد باقی مانده را شامل میشود که بانک‌ها 18/6 درصد، اتحادیه‌های اعتباری 4/7 درصد و سایر غیر سپرده‌گذاران 3/7 درصد از کل بازار را تشکیل می‌دهند.
از سه ماهه چهارم 2021، اولین حق التزام غیر اوراق بهادار که در خارج از بانک‌ها و اتحادیه‌های اعتباری نگهداری می‌شد، در مجموع 0/47 هزار میلیارد دلار بود. در این فضا، REIT*، بیمه‌‌گران و صندوق‌‌های بازنشستگی درصد افزایش شدیدی را در دهه گذشته تجربه کرده‌‌اند. در فوریه 2022، اوراق بهادار مهم در بازار نمایندگی‌ها بالغ بر 8/4 هزار میلیارد دلار بود که 24/0 درصد آن فانی می، 33/4 درصد فردی مک و 24/7درصد جینی می‌بود.
* تراست سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات: تراست سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات شرکتی است که دارای املاک و مستغلات درآمدزاست و در بیشتر موارد فعالیت میکند.
حجم و ترکیب بهادارسازی اوراق
سهم نمایندگی/غیر نمایندگی از صدور *MBS مسکونی
سهم غیر نمایندگی از اوراق بهادار وام مسکن به تدریج از 1/83 درصد در سال 2012 به 5/0 درصد در سال 2019 افزایش یافت. در سال 2020، سهم غیر نمایندگی به 2/44 درصد کاهش یافت که منعکس‌کنندة افزایش بازپرداختهای مالی آژانس و کاهش تولید غیر نمایندگی به دلیل مشکلات مرتبط با کووید 19 است.
بازار در سال 2021 بهبود یافت و در ژانویه 2022 به 4/75 درصد رسید که فقط اندکی کمتر از سطح سال 2019 است. باید توجه داشت که سال 2021 بزرگترین سال اوراق بهادار غیر عاملی از سال 2008 بود.
حجم اوراق بهادار در سه ماهه چهارم 2021 به 50/22 میلیارد دلار رسید که نسبت به 35/36 میلیارد دلار در سه ماهه چهارم 2019 و 19/54 میلیارد دلار در سه ماهه چهارم 2020 افزایش قابل توجهی داشت.
این روند در سال 2022 نیز ادامه یافت. حجم اوراق بهادار در ژانویه 2022 بالغ بر 15/98 میلیارد دلار بود. این اعداد در مقایسه با سطوح قبل از بحران بازار مسکن کوچک هستند.
* MBS مسکونی یک اوراق بهادار با درآمد ثابت است که توسط وامهای رهنی مسکونی وثیقه گذاشته میشود و خرید یا تأمین مالی مجدد خانه‌‌ها یا سایر املاک و مستغلات را تأمین میکند. این امنیت زمانی ایجاد میشود که این وامهای رهنی بسته‌‌بندی یا جمع می‌‌شوند تا به عنوان وثیقه عمل کنند و به تراستی منتقل شوند که وام‌ها را نگه می‌دارد.