ریل گذاری اکوسیستم مالی مسکن در ایران به چه صورت بوده است؟

به گزارش پایگاه خبری بانکداری الکترونیک، اکوسیستم مالی مسکن شامل بانکداری، پرداخت، بیمه و بورس حوزه مسکن و ساخت و ساز فرصت های زیادی برای نوآوری دارد اینکه این اکوسیستم در ایران چقدر فرصت خلاقیت را به نوآوران مالی میدهد مقوله ای است که نیاز به بررسی دارد.

میزگرد پیش رو با عنوان «نوآوری مالی مسکن؛ چالشها و فرصتها » در قالب سه محور برگزار شد:

1- شاکله و ترکیب ذینفعان اکوسیستم مالی(بانکداری، پرداخت، بیمه و بورس) مسکن در ایران

2- امکان سنجی نوآوری در اکوسیستم مالی مسکن با نگاه به حلقه های مفقوده در بازار مسکن

3- راهکارهای بهبود فرایند نوآوری در عرصه «نوآوری باز » مالی مسکن

محمد طهرانی، معاون کسب و کار ققنوس و حسن بان بنیانگذار اپلیکیشن «ملک با ما » و فعال در حوزه صندوق های خطرپذیر از جمله افرادی هستند که در حوزه مالی مسکن تجربه های نوآورانه دارند و میهمان این میزگرد هستند.

* آقای بان درابتدا در مورد شاكله و ساختار ذينفعان و به طور کلی نوآوري بحث مسكن توضیح دهید؟

بان: برای صحبت در مورد شاكله و ساختار ذي‌نفعان و به طور کلی نوآوريِ بحث مسكن، تأمين مالي مسكن و تأمين مالي ساخت و خريد توسط سيستم بانكي يا حتی خارج از سيستم پولي باید از چند پيش‌فرض و پيش‌فاكتور آگاه باشیم. اولین بحث اینکه اصولاً نوآوري چيست؟ آیا با نوآوري قصد داریم هزينه را كاهش يا خدمت بهتری ارائه دهيم؟ به تعبیر دیگر آیا با یک تأمین مالی قصد داریم هزینه را کاهش دهیم یا آن را بهتر انجام دهیم یا مبلغ آن را افزایش دهیم یا سقف تسهيلات و وثايق را کاهش دهیم یا آن پروژه را در استطاعت مردم تعريف كنیم؟ گاهی در بانك مسكن يا بخش‌های دیگر طرحي جدید و به ظاهر نوآورانه تعريف می‌شود؛ ولي در استطاعت مردم و مخاطبان يا ذي‌نفعان نيست؛ بنابراین تعریف نوآوری نكتة بسیار مهمي است.

شايد نيازي نباشد؛ حتي از نوآوري‌هاي مرسوم در جهان كپي‌برداري كنيم. بسیاری از نوآوري‌ها طی 40 الی 50 سال گذشته جهانی، هنوز در كشور ما انجام نشده‌اند؛ يعني سيستم بانكي‌مان نه‌ فقط در بحث تأمين مالي مسكن، بلکه در بسیاری از مسائل ديگر، همچون طراحی ابزارهاي مالي، ابزارهاي پولي، نهادهاي پولي و مشابه اینها عقب مانده است تا حدی که بعضي از اینها ربطي به تحريم ندارند؛ متأسفانه بعضی از مدیران این موضوع عقب‌ماندگی را به تحريم‌ها ربط مي‌دهند؛ ولی نوآوري ربطي به تحريم‌پذيري ندارد.

چه در دورانی که تحريم بوديم و چه نبوديم نوآوری اتفاق نیفتاده است. به طور مثال مدیران گاهی مي‌گويند؛ بانكداري اسلامي دست ما را مي‌بندد، در حالي كه چنين چيزي نيست؛ مثلاً در صنعت بيمه چيزي به نام بيمه اسلامي (تکافل) مثل اهل تسنن نداريم؛ ولي در این بخش هم ابزارهای بیمه رشد نكرده‌اند و متنوع نشده‌اند؛ بنابراين تفكر نوآوري در مديران وجود ندارد تا خدمات جديد به شيوة جدید و با ابزار جديد به مخاطبان ارائه و تمايز ايجاد شود.

چرا؟ شاید به این دلیل که در بازار فقط یک بانك مسكن وجود دارد و هیچ رقیبی ندارد تا برای ایجاد تفاوت تلاش کند؛ البته با ورود بانک‌های خصوصی تحولاتي رخ داد؛ ولي چشمگیر نبود. خيلي چيزها همين الان روي ميز هست، بخشنامه دارد، آيين‌نامه دارد، دستورالعمل دارد و بعضي‌ از آنها منطقي هستند؛ ولي اجرا نمي‌شوند. قبل از انقلاب بانك مسكن نداشتيم و يك بانك رهني و هفت الی هشت مؤسسة اعتباري مسكن داشتيم.

اين مؤسسات اعتباري همطراز بانك رهني در آن زمان از مردم پول دریافت و صرف شهرسازي می‌کرد؛ شهرك اكباتان یا ملك‌شهر اصفهان از این دست تأمین مالی‌ها بودند. پول این شهرک‌ها را بانك رهني يا دولت تأمين نمي‌كرد؛ بلکه مؤسسات اعتباري تأمين مي‌كردند. مؤسسات اعتباري مسكن 17 برابر بانك رهني از مردم پول جمع کرده بودند؛ بنابراين این مؤسسات پتانسيل قوي‌ای براي تأمين منابع و تخصيص منابع داشتند؛ اما پس از انقلاب و با دولتي شدن بانك‌ها آن مؤسسات با بانك‌های رهني ادغام شدند و بانك تخصصی مسكن را تأسیس کردند.

پس از خصوصي‌سازي نیز در میان بانك‌هاي تخصصي از جمله بانك مسكن، بانك صنعت و معدن، بانك توسعة صادرات، بانك توسعه­ای مسكن نداشتيم. اطلاع دارم که بسیاری از شركت‌هاي پيمانكاري علاقه داشتند که يك بازوي تأمين مالي داشته باشند؛ اما نه بازار سرمايه به دلیل جديدالتأسيس بودن توانست به آنها كمك كند و نه بازار پول كه قدمت بیشتری داشت توانست تأمین مالی نوآورانه در این صنعت انجام دهد. خلاصه اینکه همة این مثال‌ها (روش‌ها، نهادها و …) نوعي از نوآوري هستند و هم اکنون در دسترس هستند؛ ولی نوآوري به مفهوم ارائة خدمت بهتر با هزينة كمتر و امكانات بیشتر به ذي‌نفعان نیستند.

در مثالی دیگر، شوراي عالي پول و اعتبار بانك مركزي در سال 97 آيين‌نامه‌اي را به عنوان «مؤسسات اعتباري تخصصي خصوصي مسكن منطقه‌اي» مصوب كرد؛ مثلاً مؤسسه اعتباری تخصصی خصوصی مسکن در اصفهان یا در شيراز یا در تهران تا همان نهادها محدداً فعال شوند. چند نهاد درخواست دریافت اين مؤسسات را داشتند تا آن را صرف توسعة شهرسازي، پروژه مسکونی، برج‌سازی يا هر چيز ديگري کنند؛ اما اين نوآوري در مدل مرسوم تجاري‌اش تاکنون رخ نداد.

 * گاهی نوآوري را از شاكلة اصلی خود خارج می‌کنیم و به سمت فين‌تك‌ها، ابزارهاي الكترونيك، ابزارهای ديجيتال و … می‌رویم تا به صورت تخصصي در حوزة مسكن فعالیت کنیم. در این حوزه چه اقداماتی می‌توان انجام داد؟ يكي از معروف‌ترين ابزارها در سيستم‌هاي بانكي زنجیره عرضه است.

بان: نكتة مهم اين است كه نوآوری تمام نشده و مستمراً ادامه دارد و در کنار آن باید نوآوري ديجیتال يا نوآوري مدل‌های ديگر بانكداري مسکن (پلتفرمی، از – سرویس و …) را انجام دهيم. با این حال به دلایل عرفی و فرهنگی، گاهی اوقات با کپی و پیست نوآوری‌های موجود در دنيا به دلايل مختلف پاسخ مناسبی نمی‌گیریم.

* آیا نمونه‌ای از كپي پيست دارید که پاسخ مناسبی گرفته باشید؟

بان: نمونه‌ای از کپی پیست می‌توان به بانکداری زنجیرة تأمین گروه توسن به نام سککوك اشاره کرد؛ اما منحصر به مسكن نیست و می‌توان هر زنجيرة ارزش پرداختي را روی آن پیاده‌سازی کرد؛ اما در زيرساخت‌های ساخت مسکن مثل تيرآهن، كاشي یا دیگر محصولات مورد نیاز مسکن از پيش از توليد تا زمانی که به مصرف‌كننده برسند، می‌تواند از نوآوری بانکداری زنجيرة ارزش توليد استفاده کرد. بانك مسكن هم مي‌توانست این نوآوری را انجام دهد و يك ديتابيس قوي از پيمانكارها، سازنده‌ها، مصرف‌كننده‌ها كنار هم داشته باشد. گاهی از بانك مسكن می‌خواهیم فراتر از تأمین مالی مسكن مهر فعالیت کند و به مردم اجازه دهد تا خودشان انتخاب كنند؛ بنابراين مثال سكکوك در عين اینكه مثال خوب و موفقي در بسیاری از کشورهاست در ايران به دلايل مختلف پاسخ نداد و خوب کپی پیست نشد.

 * یک سؤال هم می‌تواند این باشد آیا مي‌خواهيم نوآوري را در خريد مسكن انجام دهيم يا در ساخت مسكن؟ چون شيوه‌هاي تأمين مالی و ریسک‌های این دو بسیار متفاوت از یکدیگر هستند در اين زمينه دو نوع نوآوري ديجيتال در دنيا داريم.آقای طهرانی نظر شما چیست؟

طهرانی: قبل از ورود به بحث به نظرم در ابتدا باید ويژگي‌هاي فضاي بازار مسكن را بشناسيم و بدانیم نوآوری و ذی‌نفعانی که قصد داریم تعریف کنیم چه چیزهایی هستند.

بازار مسكن ويژگي‌هايي دارد كه آن را از ساير بازارها متمايز می‌كند؛ از جمله ويژگي‌هاي فضاي بازار مسكن اينكه در ذهن همة ما ايراني‌ها هميشه به عنوان يك سرمايه‌گذاري امن محسوب می‌شود و از قديم‌الایام یکی از مهم‌ترین سرمایه‌گذاری‌ها در خانواده‌هاست. هر كدام از ما در هر سطحي از درآمد كه باشيم، مهم‌ترين دارايي‌مان املاك‌مان است؛ بنابراين این فكتي است كه در مورد طرز سرمايه‌گذاري و ذائقة ريسك خانوار ایرانی به عنوان يك حقيقت وجود دارد.

مسئلة دوم اینكه مسكن، بازار سرمايه‌اي است كه آستانة ورود دارد؛ به تعبیر دیگر برای ورود به سرمایه‌گذاری در حوزة طلا می‌توان با يك ميليون تومان هم وارد شد؛ ولي با يك ميليارد تومان نمی‌توان ملك خرید؛ بنابراين مسكن كالايي است كه آستانة ورود دارد و به نحوي بايد آن آستانه را به حد استطاعت مصرف‌كننده رساند تا بتواند به آن فضا ورود کند؛ از طرف ديگر مسكن يك كالاي ناهمگن است؛ اگر من در حوزة طلا يا ساير حوزه‌ها ايجاد بازار مي‌كنم و فضاي معاملات را به وجود مي‌آورم؛ چون این كالاها همگن هستند كه به راحتي امكان اوراق بهادارسازي براي‌شان وجود دارد؛ ولي در فضاي مسكن به سادگی امكان اوراق بهادارسازي وجود ندارد و من بايد از ابزارهاي ديگري استفاده كنم تا بتوانم مسكن را اوراق بهادارسازي كنم؛ بنابراين اين ويژگي‌ها را بايد در نظر گرفت تا روی امكان ورود به حوزة مسكن برنامه‌ريزي کرد.

حوزة مسکن ذي‌نفعان متعددي دارد. يكي از ويژگي‌هاي ذي‌نفعان حوزة مسكن اين است كه عمده سرمايه‌گذاري در اين بازار توسط بخش خصوصي اتفاق می‌افتد؛ يعني در بعضي از بازارهاي سرمایه‌گذاری، سرمايه‌گذارهاي دولتي بسیار بيشتر حضور دارند؛ ولي سرمایه‌گذاری در حوزة بازار مسكن و همين‌طور ساخت عمدة آن توسط بخش خصوصي انجام مي‌شود و نسبت بخش خصوصي با بخش دولتي، نسبت بسیار بيشتري است. در اين فضا يك‌سري ذي‌نفعان حضور دارند؛ از جمله تأمين‌كنندة كالا، تأمين‌كنندة خدمات، پيمانكار، سازنده، سرمايه‌گذاران شخصي و نهادي و … اين ذی‌نفعان اكوسيستم مسكن را شكل مي‌دهند و اگر ابزاري طراحي مي‌كنيم كه قرار است در فضاي اكوسيستم مسكن نقش ايفا كند، حجم گسترده‌اي از ذي‌نفعان را با خود همراه مي‌كند. ذي‌نفعانی كه در فضاي مسكن داريم بسیار گسترده‌تر از ذي‌نفعان در بازارهاي پرمخاطب مثل بازار طلا هستند.

در فضاي كشور کسی نداریم كه مخاطب بازار مسكن نباشد؛ ولي در ساير بازارها و حتي بازار پرمخاطبي مثل طلا مي‌توان افرادی را پيدا کرد كه مخاطب اين بازار نباشند و برنامه‌اي براي آن نداشته باشند؛ بنابراين حوزة مسكن، حساسيت‌هاي خاص خود را دارد و حجمي كه در اين بازار وجود دارد، حجم قابل توجهي است. در بحث نوآوري در اين بازار كه قصد داریم به آن ورود كنيم، بسیاری اوقات ذهن ما سراغ نوآوري‌ها در حوزة فناوري اطلاعات مي‌رود؛ ولي اساساً نوآوري در بازار مسكن به فضاي فناوري اطلاعات معطوف نيست و نوآوري در اين حوزه می‌تواند گسترده‌تر از فضاي فناوري اطلاعات باشد و هر نوع ابزاري كه بتواند به بهینه‌سازی و توسعه‌سازی فرايندهاي حوزه مسكن اعم از فرايند سرمايه‌گذاری، ساخت، بهره‌برداری كمك كند، مي‌تواند در حوزة نوآوري‌هاي اين حوزه قرار بگيرد.

 * دقیقاً همین نکته اهمیت دارد که اغلب نوآوری را در عرصة فناوری اطلاعات می‌دانند در حالی که چنین نیست، آقای بان لطفاً از این زاویه دید به اکوسیستم نوآوری در حوزه بانکداری مسکن به موضوع بپردازید.

بان: نوآوري در تأمين مالي مسكن و اين اكوسيستم نوآوري، خاص و کمی متفاوت است. در ابتدا باید اين تفاوت را خوب درك كرد و مسئلة آن را فهميد و در ادامه راهکار خوبِ نوآورانه ارائه داد. در دنيا مفاهیمی همچون تکنولوژی املاک (Property technology, PropTech) یا تکنولوژی ساخت و ساز (Construction technology, ConsTech) مفاهیم جديدي هستند كه طی چند سال اخير بسیار باب شده‌اند؛ در واقع وقتی بيزينس‌مدل‌ها تغيير کردند اين مفاهيم ایجاد شدند؛ اصلاً بحث مهاجرت از بانكداري سنتی به بانکداری دیجیتال مطرح نيست؛ بلکه بحث تغيير مدل‌هاست؛ به تعبیر دیگر همين اكوسيستم و همين فرايند و همين زيست‌بوم وجود دارد و قصد داریم با مدل بهتر ديگري به آنها خدمات ارائه دهيم كه آنها هم درگير باشند.

از سویی، يك‌سري مسائل كلان‌تر اقتصادي وجود دارند که بر اقتصاد مسكن اثرگذار هستند و روي اين مدل‌ها هم تأثیرگذارند تا ذي‌نفعان درگير شوند؛ به جاي اينكه بانك و شعب آن اين سوی میز باشند و مشتريان آن سوی میز، شعب را حذف كنيم تا مشتريان درگير باشند و بر پيمانكار نظارت داشته باشند یا بر MC پروژه نظارت داشته باشند یا به جای اینکه مشتريان پول‌شان را در بانك سپرده كنند و كميتة اعتبارات بانک بگويد که به چه كسي پول دهید تا او ساختمان بسازد، مشتريان خود به طور جمعی تصميم بگيرند به چه كسي پول دهند.

 * مدل‌های تأمین مالی مسکن هم بسیار متنوع شده در این باره بیشتر توضیح دهید و اینکه چرا در ایران کمتر توانسته‌ایم از این مدل‌ها استفاده ببریم؟

بان: مفاهيم تأمين مالي جمعي (Crowdfunding) در مسكن در دنيا مرسوم شده‌اند؛ حال چه به صورت الكترونيك و چه به صورت ديجيتال، توکن یا کریپتوکارنسی‌های متعدد كه مبتني بر پروژه‌هاي ملكي باشند طی پنج الی هفت سال اخیر در دنيا شكل گرفته‌اند و این مبحث، جديد و رو به رشد است. در ايران نیز اين پتانسيل وجود دارد اطلاع دارم که 10 الی 12 گروه در ایران به صورت عمیق وارد نوآوري‌هاي ديجيتال مسکن شده‌اند و دستاوردهايي هم داشته‌اند؛ ولي سيستم سنتي هنوز پابرجاست.

سيستم سنتي كه براي خريد يك ملك چهار ميليارد توماني بخواهد تسهيلات ارائه دهد و آحاد جامعه استطاعت پرداخت اقساط آن را ولو به صورت قرض‌الحسنه ندارند؛ چون قدرت خريد مردم بالا نیست؛ بنابراين اگر به بازار ایران فکر می‌کنیم بايد حالتي را پيدا كنیم که اگر کسی قصد دارد يك ملك چهار ميليارد توماني یا شش ميليارد توماني یا 20 ميليارد توماني با شرايط اقتصاد فعلي خريداري كند و قدرت خريد او چنين اجازه‌اي نمي‌دهد شخص ديگري از جامعه به صورت اجاره به شرط تمليك با او همراه شود. برخی در جامعه پول دارند و قصد دارند ملك خریداری کنند و اجاره دهند؛ این افراد می‌توانند با کسانی که پول کافی برای خرید خانه ندارند در اجاره به شرط تمليك سهیم باشند بدون اینکه نهاد مالی (بانک) واسطه باشد.

* در اكوسيستم بانكداری مسكن يك‌سري حلقه‌هاي مفقوده وجود دارد که به برخی اشاره کردید از جمله توان در عرصه خرید؛ ولی در عین حال ایده‌های مختلفی در این حوزه شکل گرفت؛ از جمله فروش متری مسکن یا کوچک شدن سایز مسکن ولی هیچ کدام از این ایده‌ها در ایران پاسخ نداد؛ مثلاً کسی در ایران حاضر نشد مسکن 20 متری داشته باشد چرا این ایده‌ها عملاً به جایی نرسید؟

بان: سبك زندگي ايراني‌ها با ژاپني‌ها تفاوت دارد. سبك زندگي ایرانی‌ها از نظر ساختار مسكن به اروپا و آمريكا که ملك‌هاي بزرگ دارند، نزديك‌تر است؛ هر چند امروز مردم در تهران يا شهرهاي بزرگ در ملك‌هاي 70 الی 80 متري زندگي می‌كنند؛ ولي پدران ما همه در ملك‌هاي بزرگ زندگي کرده‌اند و توجه به عرف و خواست مشتری و مهم‌تر از آن به نیاز مشتری در تعریف این روش‌ها اثرگذار است.

* بسیاری در تهران مجرد زندگی می‌کنند یا دو نفره یا با یک فرزند زندگی می‌کنند؛ اما سؤال این است که چرا برای آن الگوها تقاضا ايجاد نشد؛ آیا بخش عرضه مسکن براي آن ملک‌ها با مساحت پايين اعلام آمادگی نکرد یا بخش تقاضا حاضر به فکر کردن به این محصولات نبود؟

بان: اجازه دهید سؤال شما را با مثالی پاسخ دهم؛ من قدرت خريد ملك 150 متري را دارم؛ ولي ترجیح می‌دهم یک آپارتمان 120 متري در تهران اجاره کنم و معادل الباقي توان مالی‌ام را يك ويلاي 200 متری در اطراف تهران خریداری می‌کنم. اين يك مدل است؛ بنابراین سبک زندگی‌ها، ترجیح‌ها و مطلوبیت‌ها با یکدیگر متفاوت‌اند؛ وقتي در مورد كل دهك‌هاي جامعه صحبت مي‌كنيم، كساني كه از زمره متقاضيان تسهيلات بانكي خرید یا ساخت مسکن هستند، جزو دهك‌هاي ديگري هستند؛ بنابراين بانک بايد بين اين دو دهك جامعه ارتباط برقرار كند.

یعنی پول دهک بالاتر را با اطمينان دریافت کند و به دهک پایین‌تر بدهد تا هردو دهک استفاده كنند يا پول نهادهاي دولتي يا غير دولتي را دریافت کند و در نهاد مالي‌ای مثل بانك مسكن يا مشابه آن تجمیع کند و به دهک پایین‌تر تسهيلات دهد تا طبق قدرت خريدشان ملک بخرند یا بسازند؛ ولي موضوع اين است كه اگر بانک بخواهد طبق قدرت خريد دهک پایین‌تر به آنها تسهیلات ارائه دهد؛ اولاً وام 2 الی 4 ميلياردي وجود ندارد، ثانياً اگر هم وجود داشته باشد متقاضی نمي‌تواند بازپرداخت كند و اين نكتة بسیار مهمی است. برقراری این ارتباط نیاز به نوآوریِ حقوقی در طراحی ابزار تأمین مالی خرید و متقابلاً ابزار اجاره به شرط تملیک دارد.

نكتة دیگر كه در زيست‌بوم مسکن کشور وجود دارد این است که كشورهاي ديگر وام 30 ساله یا 20 ساله برای ساخت یا خرید مسکن ارائه می‌دهند؛ ولي در ایران سپردة بانکی بالاي پنج سال نداریم؛ از طرفی تورم و نوسانات اقتصادي اصلاً به شما اجازه نمي‌دهند اين ريسك‌ها را بپذيريد. ريسك تورم و اتفاقات ديگر باعث می‌شوند بانک‌ها نتوانند تصمیمات بلندمدت اتخاذ کنند؛ مثلاً بانكي 20 سال پيش به شما دو ميليون تومان تسهیلات (معادل 40 درصد قیمت یک ملک) پرداخت کرده است تا خانه بخريد؛ اما امروز آن 2 میلیون تومان حقوق 10 روز يك كارگر است؛ بنابراين نوسانات باعث مي‌شوند تا بنگاه‌های مالي نتوانند تصميمات بلندمدت براي اعتلاي تسهيلات بگيرند.

* آيا راهكار نوآورانه‌ای وجود دارد؟

بان: بله راهكارهاي نوآورانه‌اي وجود دارند كه حتي در كشورهايي كه اين عدم تعادل وجود ندارد؛ يعني بين قدرت خريد متقاضيان و تسهيلات ناطرازي وجود ندارد استفاده می‌شود.

تأمین مالی جمعی فقط به اين معني نيست كه یک نفر پروژه‌ای ارائه دهد و بقيه پول جمع كنند و با او شريك شوند يا به او تسهيلات ارائه دهند. گاهی تجمیع منابع (Crowdsourcing) داریم که در تجمیع منابع نیز می‌توان کار جمعي انجام داد و اتفاقات خوبي رقم بخورد. براي اينكه Crowdsourcing بستري پيدا كند و بتوان نوآوري انجام داد و كسي را كه به مسكن، چه براي ساخت و چه براي خريد نياز دارد تأمين مالی کرد راه‌حل‌هایی وجود دارد؛ در مورد Crowdsourcing در ايران تا به امروز هيچ اقدامي انجام نشده است؛ ولی در مورد Crowdfunding چندین اتفاق افتاده است چه Crowdfunding مرسوم سنتي كه فعلاً زير نظر فرابورس ايران است و چه در مورد Crowdfunding که توسط توکن یا توکنایز کردن انجام می‌شود؛ يعني فراتر از بحث فروش متري است و يك‌سري زيرساخت‌هاي حقوقي مي‌طلبد تا در ایران هم تکمیل و اجرایی شود.

در ایران سال‌هاست روشی وجود دارد که طبق آن چند نفر مشاركت‌نامه مي‌نويسند؛ مثلاً فردی یک ملك قدیمی دارد و دو نفر پول ساخت آن را دارند که برای ساخت آن ملک با یکدیگر مشارکت می‌کنند. این مدل برای سه نفر خوب است؛ ولی اگر تعداد بالا باشد؛ مثلاً 30 نفر یا 300 نفر باشند مدل كار تغییر می‌کند و به يك بازار ثانويه نیاز است و به نظرم در بورس می‌توان از این روش استفاده کرد؛ با توجه به اینکه ملك ناهمگون است و مانند طلا يا ميلگرد نيست كه بتوان آن را در بورس كالا عرضه کرد این ابزارها باید در یک بورس یا پلتفرم بانکداری حتی در باشگاه مشتریان یک نئوبانک مسکن، عملیاتی شود.

 * یکی از اتفاقات خوبي كه دو سال پيش رخ داد راه‌اندازی بورس املاك بود؛ اما به سرانجام نرسید علت چه بود؟

بان: بعد از کلی تجارب MVP، مقالات، تحقيقات و استارتاپ‌هاي مختلف به مدل عملياتي بورس املاک رسیدیم و همه از صاحبان زمين در كشور، مَلاك‌ها، ثروتمندان، نهادهاي ثروتمند و مردم عادي جمع شدند و در شورای عالی بورس تصويب شد كه در كنار بانک مسکن در بازار پول، نهادي به نام بورس املاك يا مسكن در بازار سرمايه ایجاد شود و جالب اینکه در ابتدای مسیر مخالفانی نیز داشت؛ اما در نهایت در دولت قبل این بورس شکل نگرفت؛ ولی در همان سال در لندن كه مهد مالي دنياست، بورس املاك با مکانیزمی شبیه به بورس املاک در کشور ما راه‌اندازی شد و اين نكتة بسیار حائز اهمیتی است.

در كل دنيا، تأمين مالي مسكن، چه ساخت و چه خريد، از طريق بازار سرمايه و بازار پول انجام مي‌شود. این کار در بازار سرمايه از طریق ایجاد صندوق‌های هيئت امنايي (Trusts) و صندوق‌ پروژه‌ها (Funds) انجام می‌شود. در ايران به وسیلة صندوق‌های فاند انجام می‌شود و کمتر از یک سال است که صندوق‌های هیئت امنایی (REITs) هم شکل گرفته‌اند. در بازار پول نیز سيستم‌هاي بانكي وجود دارد و اعتبارسنجي و توان شما کاملاً مشخص است و سيستم دولت الكترونيك طوري است كه بتوانيد بدون حضور يا اتفاق ديگري ملك شما رهن برود و تأمين مالي كند، ولی در عمل مورد استقبال فعالان و متقاضیان قرار نگرفته است.

بورس املاک در لندن و بعد از آن در استراليا شکل گرفت و در امارات به صورت استارتاپي يا پلتفرمی شکل گرفته است و در ايران هم می‌توان اين كار را انجام داد و اتفاقاً معتقدم این بورس به ترجیحات سرمایه‌گذاری ما ايراني‌ها بسیار نزديك‌تر است؛ يعني افراد به جاي اينكه سرمایة خود را در بانك مسكن سپرده‌گذاری کنند و 20 درصد بگيرند به صورت مستقيم وارد می‌شوند و سود بیشتری را در کنار تورم املاک دریافت می‌کنند.

* آقای طهرانی چرا نوآوري‌هاي حوزه مسکن در ایران چندان مورد استقبال قرار نمی‌گیرد؟ آیا در این مورد می‌توان دسته‌بندي ارائه كرد؟

طهرانی: در حوزة نوآوری در اكوسيستم املاك کشور چند ظرفیت می‌تواند شکل بگیرد؛ يكي از مباحث كه ظرفيت شکل‌گیری آن وجود دارد مكانيزمي براي تأمين مالي است. در فضاي تجمیع منابع یا جمع‌سپاری در حوزة مسكن، به سپرده‌گذاری پول در بانك نمي‌توان توجه داشت؛ چون تورم عمومي معمولاً در دامنة حدود 40 الی 50 درصد در طول سال نوسان مي‌كند و سود بانكي حدود 15 درصد است و منطقاً هيچ عقل سليم اقتصادي نمي‌پذيرد كه پول خود را براي جذب منابع در بانك سپرده‌گذاری کند؛ از طرف دیگر بازار مسكن در طول تاريخ بازده خوب خود را اثبات كرده است. بازار مسكن طی سال‌هاي متمادي حدود 40 درصد بازده داشته و از نگاه مردم يك سرمايه‌گذاري امن محسوب می‌شود؛ البته اگر دوره‌هاي ركود و رونق مسكن را کنار بگذاریم؛ در بعضي از سال‌ها به واسطة رونق بيش از اين بوده است و در بعضي از سال‌ها به واسطة ركود كمتر از اين بوده است؛ ولي به طور متوسط بازده خوب و قابل قبولي داشته است.

در فضاي تأمين مالي می‌توان مكانيزم‌هايي را در نظر گرفت كه اشخاص در اين حوزه سرمايه‌گذاري كنند و سرمايه‌گذاري آنها بر اساس قيمت واقعي مسكن ارزش‌گذاري شود نه بر اساس سودي كه شركت‌هاي تأمين سرمايه ارزش‌گذاري مي‌كنند. راهكارهايي برای این کار پيشنهاد شده است؛ مثلاً افراد مي‌توانند در صندوق‌ها سرمايه‌گذاري كنند؛ ولي متأسفانه قيمت‌گذاري‌اي كه در صندوق‌ها صورت می‌گیرد، مشابه سود بانكي است و كاربران معمولاً افزايش قيمتي كه در حوزة مسكن رخ مي‌دهد در آن صندوق‌ها مشاهده نمی‌کنند و راهكار آن حذف بعضي از نهادهاي واسط همچون شركت تأمين سرمايه و شركت قيمت‌گذاري است؛ اگر قيمت‌گذاري بر اساس خرد جمعي صورت بگیرد اعتمادپذيري و اعتباربخشي بالاتري نسبت به قيمت‌گذاری در مورد آن واحد صندوق داریم فارغ از اينكه ساختار پیاده‌سازی آن صندوق به شكل داخل بازار سرمايه يا خارج از بازار سرمايه است.

مهم اين است كه بتوانيم بر اساس خرد جمعي قيمت آن صندوق را اعتباربخشي كنيم و چه چيزي بهتر از اينكه حول و حوش قيمت آن، يك بازار ثانوية قابل اعتماد شكل بگيرد و مردم تبادلات‌شان را بر اساس قيمتي كه در آن بازار ثانويه كشف مي‌شود و بر اساس قيمتي كه بر اساس خرد جمعي اعلام می‌شود انجام دهند و اين يكي از حوزه‌هايي است كه جای خالی آن براي نوآوري احساس می‌شود و نياز است تا ابزارهايي شكل بگيرد. حال آن ابزار مي‌تواند بورس املاك باشد یا يك اقتصاد مبتني بر توكن باشد يا هر ابزار ديگري باشد اين ابزار به افراد كمك مي‌كنند تا سرمايه‌گذاري خردشان را در حوزة مسكن انجام دهند.

در ابتدای سخنانم بیان کردم که در حوزة مسكن نمي‌توان با سرمایه‌ای کمتر از یک حد مشخص وارد شد. در واقع سرمایه‌گذاری در حوزة مسکن، آستانه ورود دارد؛ اما با اين كار به راحتی مي‌توان آستانة ورود را حذف کرد و حجم بسيار بالاتري از سرمايه‌هاي سرگردان را به حوزة مسكن وارد کرد و يك تأمين مالي قابل توجهي با جمع‌سپاري در حوزة مسكن انجام داد؛ بنابراين يكي از حوزه‌هايي كه ظرفيت نوآوري دارد، بحث جمع‌سپاري در حوزه مسكن است كه مي‌تواند آستانة سرمايه‌گذاري را پايين بياورد و حجم بيشتري از منابع خرد مردمي را به اين فضا جذب كند.

حوزة دوم كه مي‌تواند در فضای بازار مسکن شكل بگيرد، حوزة تأمين مالي مبتني بر زنجيرة تأمين است. بسياري از قسمت‌هاي زنجيرة تأمين بازار مسكن در داخل كشور تأمين مي‌شود. در بعضي از بازارها همچون بازار خودرو بسیاری از قطعات از خارج از كشور وارد می‌شود؛ ولي تأمين ماليِ زنجيره تأمين مسكن با تقريب بسیاری خوبي از ابتدا تا انتهایش در داخل كشور اتفاق مي‌افتد؛ چه در حوزة آهن‌آلات و چه حوزه سيمان و كاشي و … عمدة تأمين مالي‌اش در داخل كشور اتفاق مي‌افتد و اگر ما ابزارهاي خوبي داشته باشيم تا زنجيره تأمین را درگير كنيم این امر به اثربخشي زنجيره تأمين کمک می‌کند.

در کشورمان رایج است که مثلاً يك شركت انبوه‌ساز مسكن، تأمين تأسيسات خود را با تعدادي از واحدهاي آن مجتمع تهاتر می‌کند؛ اما چون ابزار مناسبي براي تسري آن نداریم انبوه‌سازان واحدهای خود را با يك لايه بعد از خود تهاتر مي‌كنند؛ ولي اگر ابزار مناسبي داشتیم، تأمين‌كنندة تأسيسات آنها مي‌توانست آن را با تأمين‌كنندة لوله‌آلات و شيرآلات خود تهاتر كند یا او با لاية بعدي خود تهاتر كند و انبوه‌ساز مي‌توانست ابزار خود را در طول زنجيرة تأمين خود تسري دهد تا كل زنجيرة تأمين او بهره‌مند شوند.

در شرايط فعلي وقتی انبوه‌سازان واحدهاي خود را تهاتر می‌کنند این تهاتر در اولين لاية زنجيره تأمين قفل مي‌شود در حالی که این روند مي‌توانست ابزارهاي مالي موفقي داشته باشد و تسري یابد؛ حال چه بر اساس مدل اقتصاد مبتني بر توكن در طول زنجيره تأمين تسري یابد یا چه بر اساس ابزارهاي مالي سنتي مثل ابزاري همچون برات در طول زنجيره تأمين تسري یابد. کاری که لازم است در این بخش رخ دهد این است که بانك‌ها اين زنجيره تأمين را اعتبارسنجي کنند و ضامن زنجيره تأمين شوند و آن شخص بداند كه اگر بخشی از زنجيره تأمين به هر دليلي نکول كرد، يك بانك تعهدات آن قسمت از زنجيره تأمين را برعهده می‌گيرد؛ بنابراين ما با ابزارسازي مناسب می‌توانیم زنجيره تأمين‌مان را رونق دهيم.

حوزة سوم و آخرين حوزه كه الان به ذهنم رسید و قطعاً حوزه‌ها فراتر از اینها هستند بحث اجاره‌داري مسكن است. به نظرم در فضاي اجاره‌داري مسكن اين ظرفيت وجود دارد كه شركت‌هاي حوزة اجاره‌داري شکل بگیرند. ما يك‌سري اجاره‌دار سنتي داريم؛ ولي برای اين موضوع نهادسازي صورت نگرفته است و ما شركت‌هايي نداريم كه در اين حوزه فعالتی کنند؛ تصور کنید من با توجه به بحث جمع‌سپاري، بخشي از يك ملك را خریداری کرده‌ام؛ اما امروز اينكه بخشي از ملك خود را اجاره دهم تا بخشي از هزينه‌هاي آن را خودش تأمين كند براي من وجود ندارد و اگر ساختاري داشته باشیم كه بتوانیم همان بخش را اجاره دهیم، اين مي‌تواند به من در سرمایه‌گذاری كمك كند. در این حالت نه تنها درآمد ناشي از افزايش ارزش دارايي یا اصطلاحاً Capital gain براي من به وجود مي‌آيد؛ بلکه من مي‌توانم سود عملياتي حاصل از بهره‌برداري از آن ملك را هم داشته باشم و اين زمينه هم زمينه‌اي است كه به نظرم جا دارد نوآوري خوبي در آن انجام شود.

* آقاي بان ما خیلی روي تأمين مالي تمركز كرديم؛ در حالی که داشته‌هايي داريم كه می‌توان فقط روی تأمين مالي تمرکز نکرد؛ چون اين صنعت بسیار گسترده است؛ مثلاً افراد بسیاری برای اجاره کردن یا اجاره دادن به بنگاه‌ها مراجعه می‌کنند؛ اما هيچ نوآوري‌ای در این مورد صورت نگرفته است. اخیراً اپلیکیشن­های مشابه «جا با ما» به مخاطبان کمک می‌کند تا هنگام مسافرت ويلا یا محل اقامتی پیدا کنند خیلی خوب است که برای اجاره مسکن هم چنین نوآوری‌هایی اتفاق بیفتد.

بان: دلیل اینکه نوآوری در اجارة ويلا يا مکان يك‌شبه راه افتاده و مرسوم شده است؛ ولی در اجاره بلندمدت چنین نوآوری رخ نداده است، اين است كه وقتی توریست یا گردشگر هستید بحث مالكيت مطرح نمی‌شود؛ ولی در اجارة بلندمدت مستاجر حق و حقوقی دارد و نوع قرارداد‌ها و اجاره بسیار متفاوت است.

در بحث اجاره در كلانشهرها و شهرهاي بزرگ چه اتفاقي مي‌افتد؟ همان‌طور که بیان کردیم ملك همگن نيست و به يك دلال يا واسطه نیاز دارد؛ به تعبیر دیگر بسیاری معتقدند که با ورود تکنولوژی در قرن جدید بسیاری از مشاوران املاك حذف مي‌شوند؛ ولي به نظر من اين اتفاق نخواهد افتاد. در اسنپ نياز اصلی، اتومبیل است؛ ولی نیاز به آژانس نیست؛ ولي در خريد ملك يا معاملة ملك یا اجارة ملك به يك مذاکره‌کننده نیاز است تا با صاحب‌خانه و صاحب ملك چانه بزند تا معامله به اصطلاح جوش بخورد. هر چند قوانين ايران به گونه‌ای است که واسط بیشتر طرفدار مالك است تا مستاجر و خريدار؛ چون از او كميسيون مي‌گيرد.

* گاهی اوقات مخاطبان از طریق سایت دیوار برای اجارة خانه اقدام می‌کنند؛ عکس‌ها را مشاهده می‌کنند و تماس می‌گیرند و معامله می‌کنند؛ بنابراین پلتفرم كوچك چندمنظوره‌ای مانند ديوار شکل گرفته است؛ ولي به صورت نوآوري نیست.

بان: موضوع معامله ملک سه مرحله دارد؛ مرحلة اول، رؤيت ملك است. مرحله دوم، مذاكره است. مرحله سوم، پرداخت پول و معامله است. پرداخت پول به صورت سنتي يك چك يا وثيقه است که الباقي را هنگام سند زدن پرداخت می‌کنند. يكي از عارضه‌ها در نوآوری این موضوع، بحث سند است. مثلا در راهکارها تأمین مالی جمعی مسکن؛ سؤال این است که آیا جماعتي مالك يك ملك باشند یا یک نفر به نمایندگی از سایرین؟ و در مورد تفكيك سنديت و مالکیت مشاع آن در ایران هنوز اقدام حقوقی یا قانونی صورت نگرفته است.

* امروز اکوسیستم اطلاعات مسکن در کشور کامل شده است؛ اما چرا پلتفرمي برای آن وجود ندارد؛ امروز با ورود كد ملي یک فرد می‌توان به کل اطلاعات او دست یافت یا اطلاعات مسكن هم همين‌طور است و چه موجر و چه مستأجر مي‌توانند در آن پلتفرم قرارداد واحدي داشته باشند و این موضوع پيچيده نيست؛ ولی چرا اتفاق نیفتاده است؟

بان: پيچيده نيست در صورتی كه در مورد اقتصاد خرد يا تك‌شركت خود صحبت کنیم. من يك پلتفرم مي‌سازم و همة اين فرآیندها را در آن پلتفرم قرار می‌دهم؛ اما وقتی در مورد لایه‌های كلان‌تر و نهادهاي پشت سر آن یعنی دولت الكترونيك مثل شهرداري، وزارت راه و شهرسازي، قوة قضائيه كه ثبت اسناد را انجام مي‌دهد صحبت می‌كنيم اينها به یکدیگر متصل نيستند و یک سيستم جامع ندارند. قانون بر وزارت راه و شهرسازي تكليف كرده كه متولي اين كار باشد؛ ولي فعلاً اينها کنار هم قرار نگرفته‌اند.

* بانك مسكن هم در این زمینه نتواسته اقدامی انجام دهد؛ در حالی که تمام اطلاعات مربوط به مسکن‌ها را می‌تواند در اختیار داشته باشد.

بان: در مورد املاك نوساز می‌توان از بانک مسکن چنین توقعی داشت؛ ولی در مورد املاک اجاره‌ای يا فروشی در كل جامعه یا كف بازاری یا خانه‌های كلنگي، ملكي، تعاوني، بدون سند، مصادره‌اي‌، بنيادي و … نمی‌توان از بانک مسکن چنین انتظاری داشت؛ چون دیتاها در این موارد به ویژه در مورد فروش ناقص و ناهمگون هستند.

* بنابراین یکی از چالش‌ها را می‌توان اطلاعات ناقص دانست؟

بان: بله درست است. مالكيت باید منتقل شود؛ وقتی من تاكسي اينترنتي مي‌گيرم قصد دارم از اين نقطه به نقطه ديگر بروم؛ ولی قصد ندارم مالکیت اتومبیل او را منتقل کنم؛ بنابراین اگر اطلاعات هویتی راننده را نداشته باشم مشکلی پیش نمی‌آید، ولی معاملات ملکی نیازمندی‌های زیرساختی دولت الکترونیک را می‌طلبد.

* در اجاره هم همين است و مالكيت منتقل نمي‌شود.

بان: اجارة كوتاه‌مدت بله، ولي اجارة بلندمدت تفاوت دارد؛ در اجارة بلندمدت پول رقم درشتی به عنوان رهن جابه‌جا می‌شود که ممكن است به اجاره تبدیل شود.

* لااقل می‌توان برای مستأجرانی که قرار است پولي برای رهن پرداخت نكنند؛ بلکه اجارة ماهانه بپردازند چنین پلتفرمی ایجاد شود.

بان: درست است؛ ولي متأسفانه در شرايط اقتصادی امروز بسیاری از صاحب‌خانه‌ها به دنبال اجارة بيشتر هستند تا هزينه‌هاي زندگي‌شان را پوشش دهند در واقع قدرت خريد آنها هم بالا نرفته است. صحبت شما کاملاً درست است؛ در واقع بايد بررسی کرد که چند درصد از جامعه فقط اجاره می‌پردازند و چند درصد فقط رهن پرداخته‌اند و چند درصد رهن و اجاره‌اند، آيا می‌توان برای این موضوع راه‌حلی نوآورانه ارائه کرد؟ شدني است و همین امروز پلتفرم‌هايي در ايران ایجاد شده‌اند؛ ولي وقتي به اجرا می‌رسیم قضیه کمی متفاوت می‌شود؛ مثلاً شخصی ملک خود را اجاره می‌دهد تا در جای دیگری مستأجر باشد؛ وقتي ملك این فرد به دليل ورشكستگي یا چك برگشتي يا هر دليل دیگری مصادره می‌شود مسئلة حقوقي دارد؛ يعني مالكيت بسیار پيچيده‌تر از اينهاست. این ملک که در اجارة شخص دیگری است متعلق به آن فرد است. اين مسائل حقوقي باید در آن پلتفرم‌ها در نظر گرفته شوند.

* تعداد خانه‌ها بسیار زیاد است؛ حتی وقتی اینها را کنار می‌گذارید باز هم با تعداد زیادی خانه که تمیز هستند مواجه‌اید.

بان: اتفاقاً در یکی از استارتاپ‌های مسکن هنگام تفكيك مشتریان در بازار مسکن، بررسی کردیم تا اطلاعات تميز بازار را به دست بیاوریم تا املاکی که مشکلات قانوني دارند یا املاکی که به صورت خلاف ساخته شده‌اند ثبت نشوند و فردا روزی از پلتفرم ما شكايت صورت نگیرد پتانسيلی در ایران شناسایی کردیم که اطلاعات تمیز در یک nitch market خاص مسکن وجود دارد و اقیانوس آبی است و طبق آن پلتفرم‌ تعريف و تست‌ها به خوبی انجام شدند.

توضیح اینکه، سبك زندگي ما ايراني‌ها طی 40 سال گذشته به آپارتمان‌نشيني و انبوه‌سازي تغيير كرده است قبل از انقلاب حدود 20 یا 30 برج در كل تهران و شهرهاي ديگر نداشتيم؛ اما امروز هزاران برج داريم، با تعداد زیادی مديران ساختمان. درست است که هر برج و ساختمانی در این اکوسیستم مدير ساختمان دارد؛ اما مدیران ساختمان هيچ صنف و اتحاديه‌اي ندارند. در این پلتفرم برج‌ها يا ساختمان‌های بالاي 10 طبقه يك سري سرتيفيكيت‌ها در مورد زمين، سازه و مسائل دیگر دریافت کرده‌اند؛ بنابراين من مي‌توانم به جامعه‌اي از برج‌ها خدمات ارائه دهم که اطلاعات مکفی و قابل اتکایی از آنها دارم. آيا اين اقدام صورت گرفت؟ بله. سال 93 استارتاپي به نام «ملک با ما» در تهران و اصفهان در اين زمينه ایجاد و سال 95 آن را عملياتی كردیم و كلي هم جايزه گرفتیم. آن را تكميل و روي آن يك توكن مبتنی بر پروژه ملکی معرفي كرديم و آن توكن سال 96 از بانك مركزي (جشنواره مرحوم نوربخش) جايزة رتبه يك فين‌تك‌ها را دریافت کرد و در سال 99 قرار شد بورس املاك شود و اتفاقات بسیاری برای این استارتاپ افتاد و هنوز هم ادامه مي‌دهيم، هر چند تاکنون نتوانستيم هزینه‌های بازاریابی و توسعه آن را تقبل کنیم و آن را تجاري‌سازي كنيم.

* ما دو شكل اطلاعات داریم؛ تميز و كثيف. با توجه به شرایط فعلی چند درصد از اطلاعات حوزه مسکن تميز هستند و چند درصد از اطلاعات كثيف را می‌توان تميز كرد؟

بان: آقای طهرانی متخصص فناوری اطلاعات هستند و بهتر می‌توانند به این سؤال پاسخ دهند؛ ولی من نیز با توجه به تجربه‌اي كه دارم، می‌دانم که چطور باید بيزينس‌مدل و فرايند را تغییر دهم تا به ديتاي تميز و قابل اتكا دست یابم. ما چند استارتاپ را مورد بررسي قرار دادیم و متوجه شدیم که مالکین سايت ديوار در حال به‌روزرسانی مدلي از يك استارتاپ چيني هستند و در ايران پیاده کرده‌اند که درصد اطلاعات قابل اتکا را افزایش می‌دهد.

حال منظور از اینکه ديتا تميز نيست؛ يعني چه؟ یعنی سايت ديوار از كلي مشاور املاك آگهي مي‌گيرد كه تعدادی از آنها تقلبی هستند در واقع تصاوير املاک و دیتا قابل اتکا نیستند یا تصاویر در مورد ملك ديگري است. بسیاری از اطلاعات كپي پيست است. شايد بتوان به وسیلة يك هوش مصنوعي ديتاهاي تكراري را حذف کرد؛ ولي ما ايراني‌ها (شامل مشاورین املاک) هوشمنديم و دیتا را يك مدل ديگري وارد این سایت‌ها مي‌كنيم تا اصطلاحاً زنگ‌خور داشته باشيم؛ بنابراين يك‌سري سرنخ يا ليد در سايت ديوار یا سايت شيپور يا اپلیکیشن‌های ديگر بارگذاری می‌کنیم؛ به این ترتیب كلي ديتای ناهمگون در دیتا بانک دیوار وجود دارد.

يك‌سري ديتاها را مي‌توان از نهادهاي دولتي مثل شهرداري، بانك مسكن و … به صورت API دریافت کرد؛ مثل همان كاري كه سايت «كليد» انجام می‌دهد و از خيلي جاها API مي‌گيرد و يك آناليز انجام می‌دهد و مي‌تواند قيمت تقريبي ملك شما را بگيرد، خودش وارد معامله ملک نمي‌شود؛ بلکه آن را در اختیار مشاورين املاك قرار می‌دهد و قيمت تقريبي املاک را مشخص می‌کند؛ حتي من و شما هم مي‌توانيم عضو آن سایت شويم و قيمت تقريبي دریافت کنیم؛ ولي شاخص‌هاي ديگري هم وجود دارد و قيمتی که در این سایت ارائه می‌شود قیمت نهايي نيست؛ چون همان‌طور که می‌دانید قيمت، مذاكره‌اي و قابل کم و زیاد شدن است.

حال چطور مي‌توان ديتاي پراكنده و ناهمگون را تميز کرد؟ یکی از روش‌ها این است که از همان ابتدا ديتابيس تمیز درست كنیم؛ البته این کار زمان‌بر است. گاهی می‌توان ديتاي مشخصی را وارد سيستم کرد؛ مثلاً 150 برج در تهران وجود دارد و من هم اطلاعات همین 150 برج را وارد می‌کنم؛ از جمله اینکه چند طبقه هستند، چند واحد دارند، شمالي یا جنوبی هستند، كدام براي فروش است، كدام اجاره است و غیره . سپس يكسري ديتاها در فرايند کار و توسعه پلتفرم ايجاد مي‌شوند که به هر ساختمان یا هر واحد مسکونی در آن ساختمان به‌روز‌رسانی خواهد شد.

* آیا مركز خاصي وجود دارد كه 80 درصد اطلاعات مسكن‌ها را داشته باشد.

بان: هم بله و هم خیر. قانوناً متولی امر وزارت راه و شهرسازي است. يك سري ديتابيس‌ها يا کُرها در ایران که بايد ديتاي تصميم‌گيري را تهيه كنند، اشتباه یا درجای غلط تعريف شده‌اند. يكي از مراکز راهبردی دیتا كه اشتباه تعريف شده است، كد رهگيري است. زمانی كه قانون تجارت الكترونيك تصویب شد، فعالیت‌های تجارت الکترونیک زیر نظر وزارت صمت تعریف شد و این قانون دو استثنا در تجارت الکترونیک داشت؛ يكي در مورد معاملات مسكن و دیگری در مورد مبادلات پولي و بانكي که آنها را از تجارت الكترونيك استثنا كرد. در واقع وزارت صمت نهادي تعريف كرد و این نهاد به صنوف مشاورين املاك کد رهگیری می‌داد؛ در حالی که وزارت صمت مجري است نه سازمان ثبت املاک؛ بنابراين از ابتدا نطفه لغ و غلط گذاشته شد و يك بذر خوب جاي غلطی رفت؛ هر چند خوب اجرا شد.

كد رهگيري ايراداتي داشت كه به مرور زمان اصلاح شد. باید بدانمی که كد رهگيري، يعني احراز مالكيت. در حالی که احراز مالکیت وظيفة قوه مجريه نيست؛ بلکه وظيفه قوه قضائيه و ثبت اسناد است. بعدها طی خصوصي‌سازي آن نهاد از وزارت صمت به نهادي متعلق به يكي از صندوق‌هاي سرمايه‌گذاري وزارت دفاع فروخته شد؛ بنابراين ديتابيس یا ورهاس اصلي در مورد معاملات املاک (شامل قیمت، متراژ و غیره) جاي نامربوطی تدوین و تأمین می‌شود. به این ترتیب ديتاي معاملات نزدیک به واقع آنجاست؛ ولی ديتاي املاك در اختیار شهرداري و وزارت راه و شهرسازي است. حال آیا اينها يكسان‌سازی و همخوان شده‌اند؟ تا جایی که اطلاع دارم، هنوز نه دولت قبلي و نه دولت فعلي این اطلاعات را يكسان یا متصل به هم نكرده است؛ بنابراين اگر من به عنوان بخش خصوصي یا حتي دولتي بخواهم ديتاي خوب داشته باشم، بهترين كار این است که خودم ديتا را (از سیستم‌های مدل کسب و کارهای غیر متمرکز) ايجاد كنم و اين زمان‌بر است ولی ارزش‌اش را دارد. چینی‌ها در این زمینه تجربة موفقی دارند و فارغ از دولت اقدامات مؤثری انجام داده‌اند.

ما اكوسيستم ساختارمند (یا دولت الکترونیک منسجم) در مورد املاك و مستغلات را نداريم؛ چون ذي‌نفعان مختلف‌اند؛ شهرداري، وزارت راه و شهرسازي و … و هر ذی‌نفع ديتای خود را برای خود و در جزیره خودش نگه می‌دارد.

* حاضر نيستند اطلاعات را با یکدیگر به اشتراک بگذارند؟

بان: قانوناً وزارت راه و شهرسازی متولی تجمیع اطلاعات مسکن است؛ ولی این وزارتخانه متولی تأمین مالی یا تراکنش پولی نیست. سال 1400 قرار بود اطلاعات را در بورس املاك به اشتراک بگذارند تا اطلاعات فیزیکی ملک و اطلاعات مالی و اطلاعات هویتی ولو در حد برخی پروژه‌های مسکونی تجمیع شوند؛ ولي تا به امروز این کار را نكرده‌اند.

* يكي از حلقه‌هاي مفقوده نوآوری، وجود اطلاعات نامتقارن است؛ لطفاً در اين مورد توضيح دهيد.

طهرانی: قبل از پاسخ به این سؤال اجازه دهید به چند نکته اشاره کنم؛ آنچه در افواه به آن مشاور املاک مي‌گوييم؛ در حقيقت دو ذی‌نفع هستند؛ یکی مشاور و دیگری املاك. اين دو متفاوت از یکدیگر هستند و منافع‌شان نیز مجزا از یکدیگر است؛ اما در تصور بسیاری از ما این دو یکی هستند در صورتي كه مشاور درصد خود و دفتر معاملات املاك نیز درصد خود را می‌گیرد و جدا از یکدیگر هستند و فقط در ظاهر قضيه هر دو يك جا نشسته‌اند. طی بررسي‌هاي‌مان به اين نتيجه رسيديم كه امكان حذف دفتر املاك وجود دارد؛ ولي امكان حذف مشاور وجود ندارد؛ چون اعتماد کاربر به واسطة مشاوره شكل مي‌گيرد. شكل‌دهي توافق و مذاكره توسط مشاور انجام می‌شود؛ بنابراين ما نمی‌توانیم مشاوران را حذف كنيم؛ ولي حذف دفتر املاك دور از ذهن نيست؛ در واقع همان‌طور كه آژانس‌ها حذف شدند، دفاتر املاك را هم می‌توان حذف كرد؛ ولي مشاور حکم راننده را دارد؛ البته شايد طی چند سال آينده با پيدايش اتومبيل‌هاي خودران بتوان راننده را حذف كرد و هر زمان هوش مصنوعي‌ای پدید آمد كه توانايي مذاکره داشت، مي‌توان انتظار داشت كه بتوان مشاوران را حذف کرد؛ ولي فعلاً از نگاه من در كوتاه‌مدت حذف شدن مشاوران امكان‌پذير نيست.

* تجربه دنيا در این رابطه چه مي‌گويد؟

طهرانی: حضور دفاتر املاك در زنجيره خيلي پر رنگ نيست.

* آیا در دنیا کشوری هست که دفتر املاک‌ها را حذف کرده باشد؟

بان: بله، حذف شده‌اند در کشورهایی مثل آمریکا، انگلیس و هلند نه فقط بازار املاك، بلکه در بورس و در خود بانك‌ها شعب حذف شده‌اند. کارگزاران در بورس همچون مشاوران هستند و دفتر بروكرها حذف شده‌اند و همه ديجيتال شده‌اند و مستقيم به بورس متصل می‌شوند ولی بازار سنتی هنوز پابرجا است.

طهرانی: در مورد اينكه آيا داده وجود دارد یا ندارد باید بگویم که دستگاه‌ها در بحث ثبت در برنامة ششم ملزم شدند تا اطلاعات خود را با ساير نهادها به اشتراك بگذارند و قوة قضائيه نیز مكلف شد تا سامانه‌اي براي ثبت نقل و انتقالات املاك فراهم كند؛ اگر ادارة ثبت به وظيفة قانوني‌اش عمل كند، مي‌توان انتظار داشت كه این ظرفیت به وجود بيايد.

امروز در مورد سندهای سال 95 به بعد كه كد يكتاي املاك دارند امكان اينكه داده‌ها را بر اساس آن كد يكتا گردآوري و پاك‌سازي كنيم وجود دارد و می‌توان داده را به یکدیگر متصل كرد؛ ولي در مورد قبل از آن در حال حاضر با توجه به اينكه امكان شناسايي داده‌‌هاي يكتا وجود ندارد، منطقاً از نظر فني نمي‌توان انتظار داشت كه بتوان چنين پاك‌سازي‌ای روي داده‌ها انجام داد؛ همچنین اين پاك‌سازي در مورد ديتاهايي است كه حول قوة قضائيه شكل گرفته‌اند. ديتايي كه در معامله انجام و در سامانة ساباي وزارت راه ثبت شده است، لزوماً ممکن است كد يكتاي املاك آن ثبت نشده باشد و بسیاری از موارد بر اساس كدپستي ثبت شده باشد از طرفی کدپستي هم كه ثبت مي‌شود خيلي قابل استناد نيست؛ بنابراين من يك نقطة محوری ندارم كه ديتاها را حول آن جمع‌آوری و پاك‌سازي كنم.

* به این ترتیب اكوسيستم دادة نسبتاً كارآمد نداريم؛ چون قرار نيست همة داده‌ها يك جا تجمیع شده باشند؛ بلکه از چند نقطه به یکدیگر متصل می‌شوند.

طهرانی: وقتي در مورد فضاي اقتصاد ديجيتال صحبت مي‌كنیم باید چهار ركن را ديجيتال‌سازي كنیم. چهار ركني كه در فضاي اقتصاد ديجيتال وجود دارد؛ يكي دولت ديجيتال است، يكي مردم ديجيتال هستند، يكي بنگاه ديجيتال است و دیگری اشياء ديجيتال است.

* در واقع شما قصد دارید به اقتصاد ديجيتال مسكن اشاره كنيد؟

طهرانی: امروز در هر حوزه‌اي وارد شوید بايد اين چهار ركن را ديجيتال‌سازي کنید؛ مثلاً دولت، سامانه‌اي راه‌اندازی می‌کند و به دولت دیجیتال تبدیل می‌شود؛ ولي سه ركن دیگر چه وضعيتي دارند؟ در مورد بنگاه شناسة شركت راه‌اندازی کرده‌ام که شناسة ملی آن را برای من قابل تشخیص می‌کند. در مورد اشخاص حقيقي، كد ملي را راه‌اندازي كردم و آن كد ملي، شخص را براي من قابل رديابي مي‌كند؛ ولي در مورد املاكي كه در مورد آن بحث مي‌كنيم چنين كد منحصربه‌فردي نداشتم؛ بنابراين اگر من در مورد ايجاد فرآیند و ايجاد فرايندهاي دولت الكترونيك در مورد املاك صحبت مي‌كنم، فقط به ملك‌هايي مي‌توانم آن را تسري دهم كه اين كد براي آنها به وجود آمده باشد؛ چون در صورت عدم وجود اين كد عملاً فرايندسازي از نظر فنی نمي‌تواند برای آن شكل بگيرد مگر اينكه آن كد براي آن به وجود بیاید.

* آن كد به وجود آمده است؛ چون غیر ممکن است شهرداری اطلاعات یک خانه را نداشته باشد.

طهرانی: آنچه ثبت شده در مورد املاک سال 95 به بعد است. ديتاي تميز صرفاً طی چند سال اخیر به وجود آمده است و در مورد قبل از آن نمی‌توان انتظار دیتای تمیز داشت. این وضعیت در مورد املاکی حاکم است كه سند دارند و املاکی که قولنامه‌اي هستند یا سند مشکل‌دار دارند در این دایره قرار نمی‌گیرند.

حال قصد دارم در اين فضا وارد حوزة نوآوري شوم؛ مثلاً من ملك خود را خرد كنم؛ يعني پنج مالك يك ملک به 100 مالك تبدیل شوند. در این نقطه با چند چالش قانوني مواجهیم؛ اولين چالش اینکه هيچ سهامدار بزرگي حاضر نيست برای خود شريك خرد ايجاد كند. شما هيچ وقت قبول نمي‌كنيد كه يك هزارم ملك خودتان را به یک شخص ثالثی بفروشيد. در مورد شركت‌تان اين كار را انجام مي‌دهيم؛ ولي در مورد ملك‌تان چنين چيزي را قبول نمی‌کنید. تفاوت رفتار سهامدار خرد در شركت و سهامدار خرد در ملك چیست كه باعث مي‌شود تا چنين تفكري شكل بگيرد؟ سهامدار خرد در حوزة ملك با توجه به قانون املاك اين امكان را دارد كه ادعاي حقوق مالكانه كند یا تقاضاي قبض و اقباض داشته باشد یا دارايي شما را توقيف كند و ادعاهاي بسیار ديگري كه يك سهامدار خرد می‌تواند در مورد ملك شما انجام دهد؛ ولي آيا يك سهامدار خرد در مورد شركت شما اين ظرفيت را دارد كه شركت شما را توقيف كند یا حساب شما را مسدود كند؟

به این ترتیب ما در این نقطه یک چالش حقوقی داریم که فضاي حوزة املاك است و بايد راهكاري داشته باشم. یکی از راه‌حل‌ها این است که قانون را اصلاح كنم؛ اما اصلاح قانون يك فرايند 20 ساله است. قانون املاك هم يك قانون بالغ و قديمي است در واقع از زماني كه انسان يكجانشين شد، قوانين املاك به وجود آمد؛ بنابراين نمي‌توان قوانين املاك را اصلاح کرد؛ چون قوانين املاك قوانين ريشه‌داري هستند؛ ولي مي‌توان دارایی را از سمت املاك به سمت ساير قوانين منتقل کرد؛ مثلاً به سمت قوانين شركت‌ها برد و ساز و كاري تعبیه کرد که رفتار سهامدار خرد مانند رفتار سهامدار خرد شركت باشد نه سهامدار خرد ملك. اين ساز و كارها در کشورهایی که املاک را اوراق بهادارسازي کرده‌اند اتفاق افتاده است.

مثلاً در انگليس، از شركت‌هاي تك دارايي استفاده كرده‌اند و ملك را داخل يك شركت تك‌دارايي منتقل کرده‌اند و سهام آن شركت را واگذار كرده‌اند به جاي اينكه مالكيت مشاع از ملك واگذار كنند. به اين شكل آن سهامدار به جاي اينكه در مورد ملك ادعا داشته باشد، در مورد سهام شركت مي‌تواند ادعايش را مطرح كند كه بر اساس اساسنامة شركت در مجمع شركت مي‌تواند حرف خود را بزند. سهامداران خرد طبق قانون تجارت سهام خود را مي‌برد؛ بنابراين سهامدار عمده خيال آسوده‌ای دارد؛ وقتي بخشي از سهام خود را در ملك به يك سهامدار خرد واگذار مي‌كند.

اگر ما قصد داریم آن مدل را داخل كشورمان مدل‌سازي كنيم، بايد ساختار حقوقي متناسب آن را پيدا كنيم. ساختار حقوقي‌هاي داخل كشور ما به چند شركت مشخص محدود است؛ یکی مسئوليت محدود، سهامي خاص يا سهامي عام يا تعاوني. ظرفیت را باید در دامنة اين شركت‌ها ببينم و محدود كردن آن داخل اينها بايد با توجه به قوانين مالياتي صورت بگيرد.

چرا بر بحث ماليات تأكيد دارم؟ در واقع اگر ملك را وارد شركت كنم، يكي از مسائل بازدارنده آن بحث ماليات نقل و انتقال یا ماليات افزایش سرمايه است. اگر ملك خود را در شركت سهامي خاص وارد کنم، بايد پنج در هزار، تمبر مالياتي باطل كنم و اين عدد برای ملك عدد قابل توجهي است در واقع نيم درصد از ارزش ملك خود را بايد ماليات بدهم و زماني كه قصد دارم آن را از شركت خارج كنم و آن را بفروشم باید چنين مالياتي بپردازم؛ بنابراين بايد يك ساختار حقوقي ديده باشم تا اين ماليات از بين برود تا جایی که اطلاع دارم این ظرفیت در دو ساختار وجود دارد؛ یکی شركت‌هاي SPV كه زيرمجموعة سپرده‌گذاري مركزي شكل مي‌گيرد ظرفيت استفاده از معافيت مالياتي را دارد يا شركت‌هاي تعاوني كه ذيل قانون تعاوني شكل مي‌گيرند، ظرفيت معافيت مالياتي دارند؛ بنابراين من يك محدوديت قانوني دارم كه اگر بخواهم آن را تسري دهم، بايد شركت‌هايي را ايجاد كنم تا دامنه عملكرد يك شركت تك‌دارايي را داشته باشند تا بتوانم بستر قانوني اين نوآوري را ايجاد كنم. بعد از ایجاد اين بستر مي‌توان روی آن ابزارسازي کرد؛ ابزارهاي مالي، ابزارهاي الكترونيكي تا از اين بستر استفادة بهينه شود.

* به نظرتان برای آنکه در حوزة مسکن با سرعت بیشتری نوآوری صورت بگیرد باید چه کنیم؟ آیا اصلاً سرعت خوبی داشتیم یا نداشتیم؟

بان: سرعت خوب كه نداشتيم و خيلي هم از جهان عقب هستيم، چه در ابزارهاي مرسوم و چه در نوآوري. حتي از كشورهایي مانند اندونزي هم عقب‌تر هستیم.

* حتي نمی‌توان بانك مسكن مهر را به عنوان يك فرصت تلقي كرد؟

بان: مسكن مهر قلكي است که دولت آن را تعريف كرد و آن قلك را به واسطة فروش نفت که در آن سال‌ها پر از پول کرد و بعد از آن قلک خرج کرد. این بانک مشكل نسل بعد يا كساني را كه امروز خانه ندارند حل نكرد. امروز اتفاقاً جمعيت مستأجران بيشتر شده است؛ چون كساني كه سرمايه‌دار بودند اقدام کردند و آنها خانه‌ها را خريداری کردند و امروز آنها را اجاره مي‌دهند در واقع چرخه شكل نگرفته و تداوم پيدا نكرده است.

برای جمع‌بندی صحبت‌هایم باید بگویم که اقدام زيرساختی نوآوری مالی در صنعت مسکن، رفع مسائل حقوقي و مالياتي است؛ اگر این مشکلات رفع شوند، بحث نوآوري آن را به راحتی مي‌توان حل كرد. نوآوری مدرن مسکن دو نوع است؛ یکی یونیت مسکن و دیگری توكن مسکن. اينها دو مدل نوآوري متمايز هستند؛ چون متوليان و ناظران آنها متفاوت هستند. هر چند توكنایزیشن هنوز در ايران متولي ندارد.

نهایتاً به نکتة مهمی اشاره کنم؛ همه جاي دنيا براي اينكه مسائل مالياتي و حقوقي مرتفع شوند و مردم تشویق شوند که از یونیت یا توکن‌ها استفاده کنند، معافيت صددرصدي در بخش مسکن داده‌اند، چه معافیت مالیاتی در افزايش سرماية آن شركت و چه در انتقال ملك به آن نهادهای واسط و چه حتي اگر بخواهد 10 الی 20 سال بعد آن را بفروشد، به اين شرط كه پول اجاره‌داري را به يونيت هولدرها بدهند. با رعایت اين شرط، 60 الی 70 سال است که این مدل در همه جاي دنيا كار می­کند؛ ولي هنوز در ايران اين پیشنهاد عملیاتی نشده است.

حتی در بحث مالكيت مشاع يا بازار ثانويه املاک خرد شده (چه با توکن و چه با یونیت) می‌توان این چالش‌ها را مرتفع کرد، نكته مهم اين است كه در نوآوری برای رفع این چالش‌ها فقط املاک مسكونی را در نظر نگیرید؛ بلکه همين راه‌حل را می‌توان براي املاك صنعتي، شهرک‌هاي صنعتي و زمين‌هاي كشاورزي اجرا کرد و بسیاری از مردم منتفع شوند، در حالي كه هيچ كدام پتانسيل اينكه یک سوله در يك شهرك صنعتي يا يك زمين بزرگ خریداری کند، ندارد؛ بنابراين اين راهكارها وجود دارد (مثلاً سوله‌ها و انبارهای دی‌جی کالا را توکنایز کرد و سود اجاره را به صاحبان توکن‌ها تقسیم کرد)؛ اما ما هنوز از زمان عقب هستيم تا زيرساخت‌هاي حكومتي و دولت الكترونيك و دولت ديجيتال حل نشوند، بقيه نوآوری‌های بخش خصوصی زيرپوستي يا در بازار سیاه غیر رسمی انجام می‌شوند.

به تعبیر دیگر امروز در تهران فین‌تکی داريم كه توکن مبتنی بر املاک منتشر می‌کند و جماعتي از تأمين‌كنندگان مصالح و سازنده‌هاي مشهور تهران این توکن را تهاتر مي‌كنند؛ يعني تا ديروز مي‌توانستیم واحد ملكي مان را به تأمين‌كنندة ميلگرد و سيمان تهاتر کنم؛ چون ملك من 50 الی 60 ميليارد تومان ارزش دارد؛ ولی نمی‌توانستند به كسي كه پنجره را تأمین می‌کرد ملك تهاتر کنند؛ ولي اکنون آنها بین خود يك باشگاه مشتريان تعريف كرده­اند و همه روي آن توافق كردند و اصلاً كاري به دولت ندارند و به این ترتیب سازنده مي‌تواند به كسي كه يراق‌آلات ارائه می‌دهد، توكن و يونيت بدهد.

بنابراين اين روند را می‌توان در B2B تعريف كرد؛ اما آيا می‌توان آن را به B2C تسری داد؟ متاسفاه هنوز نه. بنابراين در ايران هم اتفاقات نوآورانه انجام شده است؛ هر چند زيرپوستي و هر چند محدود. این روند پتانسيل رشد بسیار زیادی دارد، به شرط آنکه مباحث حقوقی و دولتي مرتفع شوند. بحث نوآوري براي تأمين مالي مسكن به صورت Proptech یا ConsTech شدني است، ما چه در بانك مسكن و چه در بخش خصوصي و چه در بخش دولتي فقر دانش فناوري نداريم افرادی در این بخش‌ها حضور دارند که پتانسيل این کار را دارند؛ در صورتی که زيرساخت حقوقي و مالياتي مرتفع شود.

* در مجموع برداشتم این است که يك نوع پراكندگي مراجع در حوزة مسكن وجود دارد. آقای طهرانی لطفاً نظر خود را بیان کنید؟

طهرانی: من در صحبت‌هایم به بحث فعال‌سازي حوزة تعاون اشاره کردم. مقام معظم رهبري تأكيد داشتند كه سهم بخش تعاون در اقتصاد كشور باید به 25 درصد برسد و اين در سند چشم‌انداز حوزة تعاون هم ذکر شده است؛ اما امروز حدود پنج الی شش درصد است. در دوره‌ای بخش تعاون به سمت استفاده از ظرفيت بورس رفت. نسبت به بازار بورس این تصور وجود دارد که بر اساس رويكرد ذهني سرمايه‌داري شكل گرفته است؛ در صورتي كه فضاي بخش تعاون بر اساس رويكرد ذهني مردمي‌سازي اقتصاد شكل گرفته است؛ بنابراين اين دو رويكرد ذاتاً با یکدیگر در تضاد هستند.

با توجه به اینکه توكن بر اساس مردمي‌سازي اقتصاد شكل گرفته است، فضاي توكن‌سازي و فضاي قانون تعاون به یکدیگر نزديك هستند. به نظرم ظرفيت‌هاي بسیار زيادي دربارة توكن‌سازي فضاي تعاون وجود دارد و قانون تعاون به فضاي توكن‌سازي و فضاي بلاكچین بسيار نزديك است و قرابت‌هاي پرشماري دارد؛ مثلاً در بازار سرمايه بحثي به نام انتقال فرد به فرد نداريم؛ ولي قانون‌گذار در بخش تعاون و قانون تعاون، انتقال سهام فرد به فرد را به رسميت شناخته است؛ اما در بازار سرمايه نمی‌توان تهاتر کرد. وقتي از بازار سرمايه به بخش تعاون وارد می‌شویم، می‌توان آن تهاتر را گسترش داد.

شهريور سال گذشته معاونت تعاونِ وزارت تعاون، كار و رفاه اجتماعي، نوع جديدي از تعاوني‌ها به نام «تعاوني‌هاي پس‌انداز و تأمين مسكن» را طراحي كرد كه الزام شده بود تا سهامداري اين تعاوني بر بستر بلاكچين ثبت شود و گواهي‌هاي سهامداري آن بين افراد قابل نقل و انتقال باشد و سرمايه‌گذاري آن لزوماً در حوزة مسكن اتفاق بيفتد؛ بنابراين چنين ظرفيت‌هايي در حوزة تعاون تا حدی چالش‌هاي قانوني ما را برطرف مي‌كند و هر قدر تسري یابد به این بخش كمك می‌كند. جا دارد براي چنين تعاوني‌هايي از قانون به عمل برسیم.

 * دانش و آگاهي مردم كم است این نگاه چقدر امكان تسري دارد؟

طهرانی: اين تعاوني از حالت قانون بايد عملی شود و اين ظرفيت را داشته باشد كه شركت‌هاي بزرگ اين حوزه از جمله انبوه‌سازان، شركت‌هاي تأمين سرمايه و بانك‌ها در اين نوع تعاوني‌ها سرمايه‌گذاري كنند و این تعاونی‌ها را توسعه دهند و مشتريان خود و كساني كه علاقه‌مند به سرمايه‌گذاري خرد در حوزة مسكن هستند وارد اين تعاوني‌ها كنند.

در گام دوم باید براي اين تعاوني‌ها بازارهاي ثانويه شكل بگيرد. در ظرفيت قانون تعاون امكان اينكه اعضاي تعاوني عضويت‌هاي‌شان را با یکدیگر جابه‌جا كنند، وجود دارد؛ بنابراين ساز و كارهايي می‌تواند براي نقل و انتقال عضويت و سهام بين اين تعاوني‌ها شكل بگيرد و مردم در اين حوزه سرمايه‌گذاري كنند. هم زنجيرة تأمين مي‌تواند داخل اين تعاوني تسري یابد و هم بازاري براي سرمايه‌گذاران خرد در اين حوزه به وجود بيايد. فكر مي‌كنم اتفاقات اميدبخشي در حوزة تعاون رخ مي‌دهد؛ ولي به‌‌رغم اينكه بستر قانوني آن در حوزة تعاون شكل مي‌گيرد، ما يكي از گام‌هاي قانوني‌مان را مي‌توانيم در اين حوزه برداشته‌شده بدانیم؛ ولي همچنان جای خالی اينكه دولت الكترونيك و اسناد ديجيتال مسكن را داشته باشيم و سند ملكي به نوعی دارايي ديجيتال تبديل شود حس مي‌شود و جا دارد نهادهايي همچون سازمان ثبت اسناد گام‌هاي مؤثري در مورد ديجيتال‌سازي اسناد ملكي بردارد.

 * در جمع‌بندی اگر نکته‌ای باقی مانده اشاره کنید و اینکه در نهایت آینده را چطور می‌بیند و برای آینده بهتر برای نوآوری حوزه مسکن چه پلن و نقشه راهی را پیشنهاد می‌کنید؟

بان: آینده نوآوری بانکداری مسکن، در بخش سنتی با تأسیس «مؤسسات اعتباری منطقه‌ای مسکن» و در بخش مدرن با ایجاد «نئو بانک مسکن» توسط سایر بانک‌های تجاری، شدنی خواهد بود. بین سال 1405 تا 1415 سال‌های تحول دیجیتال و نسل‌های جدی وب را شاهد خواهیم بود که این تحولات بر تأمین مالی واقعی و متاورسی تأمین مالی مسکن نیز اثرگذار است. همه این تحولات نوآورانه که توسط بخش خصوصی انجام خواهد شد، منافی تکمیل و اتصال دیتابیس‌های دولت الکترونیک در بخش مسکن نیست.