نقش آفرینی شرکت های لیزینگ در تحقق اهداف دولت در بخش مسکن

هر چند تجربه های شرکت های مزبور حاکی از موفقیت طرح واحدهای استیجاری نیست اما این تجارب در تدوین مفروضات این گزارش مورد استفاده و استناد قرار گرفته است. – مرور طرح جامع مسکن در طرح جامع مسکن، خانوارهای کم درآمد نیازمند مسکن به شش گروه عمده تقسیم شده اند. گروه اول کارگران و کارمندان شاغل و بازنشسته تحت پوشش صندوق های تامین اجتماعی و استخدام کشوری و لشکری هستند. برای این گروه دادن وام های کم بهره برای خرید مسکن کوچک پیش بینی شده است. دستگاه های اجرایی مسوول این برنامه عبارتند از وزارت مسکن و شهرسازی، وزارت رفاه و تامین اجتماعی، سازمان مدیریت و برنامه ریزی کشور (معاونت برنامه ریزی و نظارت راهبردی ریاست جمهوری) بانک مرکزی و سایر بانک های عامل. میزان اعتبار مورد نیاز سالانه حدود پنج هزار میلیارد ریال پیش بینی شده است. طبعاً همه افراد این طبقه قادر به استفاده از این امکان برای خانه دار شدن نیستند زیرا توان بازپرداخت اقساط وام خود را ندارند در نتیجه در گروه استفاده از مسکن اجاره ای قرار خواهند گرفت. وزارت مسکن و شهرسازی در برنامه های دوم و سوم توسعه نیز بحث کوچک سازی واحدهای مسکونی را مطرح کرد و در برنامه چهارم و طرح جامع مسکن نیز به آن وفادار ماند. در بحث کوچک سازی مسکن برای شهرهای بزرگ حد 75 متر مربع و در شهرهای کوچک در حد 100 متر مربع در نظر گرفته شده و اساس پرداخت یارانه ها رعایت این الگوی مصرف است. طبق برآوردهای دفتر برنامه ریزی اقتصاد مسکن، وزارت مسکن و شهرسازی در سال 1382 گروه های درآمدی چهار دهک پایین جامعه که 34 درصد از کل تقاضای مسکن را تشکیل می دهند به مسکن با زیربنای حدود 50 متر مربع قانع هستند و حد نصاب 70متر مربع، بیشتر در گروه های درآمدی پنج و شش جامعه و حدنصاب بالاتر از 100 متر مربع برای گروه های درآمدی هفت تا 10 است که به ترتیب 832 و 923 درصد از تقاضای مسکن را تشکیل می دهند. از نظر اقتصادی کوچک سازی مسکن توجیه دارد و این سیاست وزارت مسکن و شهرسازی میانگین مسکن را از 140متر مربع به 119 متر مربع کاهش داده است اما از نظر اجتماعی این امر پیامدهای مناسبی ندارد. در الگوی مصرف مسکن، رابطه ای بین سطح زیربنای واحد مسکونی و تعداد افراد خانواده در نظر گرفته نشده است یعنی برای یک زوج جوان که تازه ازدواج کرده اند همان الگویی در نظر گرفته شده که برای یک خانواده پنج، شش نفری. در برخی از کشورهای پیشرفته همین که اولین نوزاد خانواده به دنیا می آید الگوی مسکن آن خانواده نیز بازبینی و پایش می شود زیرا این امر به سلامت روانی و اجتماعی و کارآمدی خانواده بستگی پیدا می کند. شاید در شرایط خاص یک سرپناه 50 متر مربعی برای یک خانواده پرجمعیت مغتنم شمرده شود اما وقتی صحبت از برنامه ریزی های بلندمدت به میان می آید باید برنامه ها به انتظارات بیشتری پاسخ دهند از جمله برنامه تامین مسکن باید با چشم اندازهای توسعه ملی در درازمدت هماهنگی داشته باشد. – وام ودیعه اجاره گروه دوم از خانوارهای کم درآمد به ویژه گروه های درآمدی دهک های اول تا چهارم جامعه که قادر به استفاده از تسهیلات اعتباری برای خرید مسکن ملکی نیستند می توانند از برنامه اجرایی استفاده از وام ودیعه اجاره استفاده کنند. این وام از محل منابع بانکی تامین خواهد شد و پیش بینی شده که اگر 40 هزار وام در هر سال پرداخت شود در 10 سال آینده 67 هزار میلیارد ریال اعتبار مورد نیاز است. در این طرح خانوارهای تحت پوشش کمیته امداد و سازمان بهزیستی و مستمری بگیران و بازنشستگان زیرپوشش سازمان تامین اجتماعی و صندوق بازنشستگی کل کشور و نیز خانوارهای شاغل جوان و زنان شاغل سرپرست خانوار گنجانیده شده اند. انتظار برنامه ریزان وزارت مسکن و شهرسازی این است که با اجرای این برنامه قشرهای کم درآمد جامعه به ویژه خانواده های جوان قادر به اجاره مسکن مورد نیاز خود باشند و در عین حال این برنامه به افزایش عرضه واحدهای مسکونی اجاره ای کمک کند. برخی از کارشناسان اقتصادی به آثار تورمی این برنامه اشاره می کنند اما حجم نقدینگی که از راه این برنامه وارد بازار می شود آن قدر نیست که چندان اثرگذار باشد و اگر بخشی از این نقدینگی در چرخه تولید مسکن اجاره ای به کار افتد اثر تورمی احتمالی آن کاسته خواهد شد. برنامه ریزان طرح جامع مسکن، توانسته اند بین برنامه پرداخت وام به مستاجران کم درآمد و برنامه احداث و عرضه مسکن اجاره ای پیوند برقرار کنند. محدودیت های دریافت وام ودیعه مسکن اجاره ای علاوه بر آنکه متقاضی باید در گروه هدف باشد این است که میزان وام دریافتی از 20 برابر درآمد ماهانه او بیشتر نباشد و اقساط وام از 30 درصد درآمد مستمری او تجاوز نکند. به این ترتیب مبلغ وام بین یک تا سه میلیون تومان متغیر است و دریافت کننده وام متعهد می شود وام دریافتی را به موجر خود منتقل کند. این وام با کارمزد چهار درصد در سال و دوره بازپرداخت پنج ساله در اختیار متقاضی قرار می گیرد. طبیعی است دادن ودیعه مسکن برای دهک های درآمدی یک تا چهار جامعه ممکن است یک داروی مسکن کوتاه مدت باشد اما با توجه به سایر شرایط اقتصادی و اجتماعی جامعه علاج اساسی نیست. در کشورهایی نظیر آلمان، انگلیس و چین که از بحران های جنگی، اقتصادی و اجتماعی بزرگ بیرون آمده اند به پرداخت یارانه مستمر برای اجاره بهای متناسب با درآمد و جمعیت خانوار دست زده اند. – مسکن استیجاری سومین برنامه اجرایی توانمندسازی خانوارهای کم درآمد برای تامین مسکن عبارت است از احداث و عرضه مسکن اجاره ای. در این برنامه پیش بینی شده سالانه 50 هزار واحد مسکونی اجاره ای توسط بخش خصوصی ساخته و عرضه شود. برای اجرای این برنامه سالانه شش هزار میلیارد ریال برآورد اعتبار شده و عمر برنامه حدود 10 سال پیش بینی شده است. برنامه ریزان وزارت مسکن و شهرسازی پیش بینی کرده اند اجرای موفقیت آمیز این برنامه باید دستاوردهای زیر را داشته باشد: 1- افزایش عرضه واحدهای اجاره ای 2- کاهش نرخ رشد اجاره بها 3- افزایش دسترسی خانوارهای کم و میان درآمد به ویژه جوانان به مسکن اجاره ای 4- کاهش نسبت هزینه مسکن به کل هزینه در دهک های درآمدی یک تا پنج جامعه. وزارت مسکن و شهرسازی دو نوع تسهیلات برای تشویق تولیدکنندگان واحدهای مسکونی به ایجاد مجتمع های مسکونی اجاره ای در نظر گرفته است؛ انگیزش اول واگذاری زمین متناسب با طرح و تولید واحدهای مسکونی اجاره ای است. در این طرح بهای زمین واگذار شده با تخفیف و تسهیلات ویژه محاسبه ولی در پنج سال اول دوره اجاره داری وصول نمی شود و بعد از این دوره پنج ساله در صورت تداوم نظام اجاره داری در واحدهای مسکونی، بهای زمین به اقساط 15ساله دریافت خواهد شد ولی اگر تولیدکننده نخواهد این نظام را ادامه دهد و قسط فروش واحدهای مسکونی خود را داشته باشد در این صورت مجبور به پرداخت بهای زمین به قیمت روز خواهد بود. امتیاز دومی که نصیب سازندگان واحدهای مسکونی اجاره ای می شود استفاده از وام 12 میلیون تومانی به ازای هر واحد تولیدی با روش تقسیط پلکانی و برخورداری از چهار درصد یارانه در کارمزد است. علاوه بر امتیازات فوق اگر واحدهای مسکونی اجاره ای در شهرهای جدید یا بافت های فرسوده شهری ساخته شود سازنده آن از 50 درصد تخفیف در هزینه های خدمات انشعاب آب و برق، تلفن، گاز، فاضلاب و صدور پروانه ساخت شامل عوارض احداث و تراکم ساختمان واحدهای مسکونی بهره مند خواهد شد. به موازات این سه برنامه یعنی ایجاد زمینه برای خرید مسکن کوچک،دادن وام ودیعه به مستاجران کم درآمد و احداث و عرضه مسکن اجاره ای در طرح جامع مسکن احداث و عرضه مسکن کوچک به عنوان برنامه مکمل پیش بینی شده است. در واقع این برنامه اجرایی، مکمل برنامه اجرایی پرداخت وام برای خرید مسکن کوچک است و کم و بیش همان گروه از نیازمندان مسکن را هدف قرار می دهد. در این برنامه هر کس بخواهد واحدهای مسکونی کوچک منطبق با الگوی مصرف تولید کند از تسهیلات اعتباری کم بهره استفاده خواهد کرد. یارانه کارمزد تولید واحدهای مسکونی کوچک در شهرهای کوچک برابر شش درصد و در شهرهای متوسط برابر چهار درصد در سال است. در این طرح، الگوی مصرف همان زیربنای تا 70 مترمربع در شهرهای بزرگ و تا 100 مترمربع در شهرهای کوچک است. پنجمین برنامه اجرایی این بخش از طرح که تکمیل کننده برنامه اجرایی چهارم به شمار می رود، برنامه واگذاری حق بهره برداری از زمین برای تولیدکنندگان و سازندگان مسکن کوچک در شهرهای کوچک و متوسط است. گروه هدف در این طرح باز همان خانوارهای فاقد مسکن ملکی دهک های درآمدی سه، چهار و پنج جامعه هستند که تحت پوشش بیمه های تامین اجتماعی یا صندوق های بازنشستگی کل کشور باشند و دستگاه های اجرایی مسوول این برنامه عبارتند از وزارت مسکن و شهرسازی و وزارت رفاه و تامین اجتماعی و سازمان اوقاف و سایر وزارتخانه هایی که دارای صندوق های مالی و ذخیره ای هستند. پیش بینی شده است هر سال در قالب این برنامه 20 هزار واحد مسکونی در شهرهای کوچک و متوسط ساخته و عرضه شود. اعتبار مورد نیاز برای اجرای این برنامه 700میلیارد ریال در سال است که 280 میلیارد ریال آن از بودجه عمومی و بقیه از تسهیلات اعتباری بانک های تخصصی و تجاری تامین خواهد شد. طبق برآوردهای آماری در شهرهای کوچک و متوسط حدود 40 درصد و در شهرهای بزرگ حدود 60 درصد از بهای واحدهای مسکونی ناشی از قیمت زمین است. پس با اجرای این برنامه انتظار داریم بهای تمام شده واحدهای مسکونی دست کم تا 40 درصد کاهش و از این راه توان خرید خانواده های کم درآمد افزایش پیدا کند.