تغییرات قیمت املاک و مستغلات در سال پیش رو

تا امروز نزدیک به 500 هزار واحد مسکونی از مسکن مهر تحویل شده است. نمودار معاونت مسکن وزارت راه و شهرسازی بیانگر آن است که حدود 725 هزار واحد دیگر که در مرحله نازک‌کاری است، به زودی می‌تواند تحویل شود. حدود یک میلیون واحد دیگر نیز دارای پروانه است و یا مراحل ساخت خود را می‌گذراند. بنابراین، 500 هزار واحد تحویل شده، و حدود 725 هزار واحد دیگر که مراحل نهایی را می‌گذراند، نقشی در موجودی واحدهای مسکونی کشور، به ویژه برای مسکن کم‌درآمدها داشته است. بهبود نسبت تراکم خانوار در واحد مسکونی نباید از چشم سرمایه‌گذاران در زمین و ساختمان دور بماند. این رقم در سال‌های آتی بهبود بیشتری خواهد یافت و به زیر عدد یک خواهد رسید و حتی کشور با موجودی بیشتری از خانه‌های خالی روبه‌رو خواهد شد؛ در آن زمان است که مستغلات می‌تواند از کالای پس‌اندازی فاصله گیرد، به ویژه اگر نرخ تورم نیز آرام گیرد.
در تحلیل متغیرهای اقتصاد کلان برای ترسیم چشم‌اندازی از قیمت‌های زمین و ساختمان در سال 1392، متغیرهای نرخ رشد ناخالص داخلی، نرخ تورم، نرخ ارز و میزان فروش نفت از اهمیت بیشتری برخوردار است. در سال 1392 نرخ رشد منفی، تورم حداقل در سطح سال 1391، نرخ ارز افزایشی و میزان فروش نفت کاهشی پیش‌بینی می‌شود. این پیش‌بینی‌ها بدان معناست که عمده حجم نقدینگی جدیدی که در سال 1392 ایجاد خواهد شد، به ناچار روی طبقات دارایی‌های موجود توزیع شده و قیمت آنها را بالا خواهد بود.
در سال 1391، نقدینگی 40 درصد رشد داشت، اما تولیدات جدید چنین رشدی نداشته‌اند؛ به ناچار بخش عمده نقدینگی روی موجودی‌های قبلی متمرکز شد و قیمت آنها را بالا برد. در سال 1391، قیمت طبقه دارایی‌های سهام و نیز املاک و مستغلات افزایش عمده یافت. نرخ ارز در ماه‌های پایانی سال و فروردین‌ماه سال 1392 بالا نرفت. یک دلیل این عدم افزایش، عرضه دولتی در ماه پایانی سال 1391 بود.
با توجه به سه موضوع مورد بررسی در این نوشته (قیمت احتمالاً حبابی زمین، کاهش نرخ تراکم خانوار در واحد مسکونی، و قیمت‌های املاک اجاره‌ای) و نیز با توجه به متغیرهای کلان مورد اشاره، پیش‌بینی می‌شود در سال 1392، ارز طبقه دارایی اصلی جذب‌کننده نقدینگی جدید باشد، و قیمت زمین و ساختمان رشدهای سال‌های 1390 و 1391 را تجربه نکند.
طبق پیش‌بینی 10 سال قبل نویسنده این سطور، متوسط قیمت واحدهای تجاری، به ریال ثابت، کماکان کاهشی خواهد بود و در سال‌های پیش رو، قیمت واحدهای تجاری و واحدهای مسکونی باز هم به یکدیگر نزدیک‌تر خواهد شد.